הלוואה

כאשר חברה קבלנית נותנת כספים לחברה בת, קיימות בפניה שתי אפשרויות: 1. שטר הון, היוצר בחברה הנותנת תוספת בשל אינפלציה. 2. מתן הלוואה שתיצור בדוחות הכספיים הכנסות מהפרשי הצמדה למדד וריבית. כאשר לקבלן נוצרת תוספת בשל אינפלציה, על פי חוק התיאומים עליו להקטין את הוצאות הריבית הניתנות לייחוס לפי סעיף 18(ד) לפקודה, בגובה התוספת בשל אינפלציה (להלן: יתרת הוצאות הריבית). רק יתרת הוצאות הריבית תיוחס ליחידות עבודה, למלאי קרקעות ולהכנסות אחרות, על פי סעיף 18(ד) לפקודה. לעומת זאת, אם לקבלן הכנסות ריבית, הן תיחשבנה כהכנסות אחרות לעניין יחוס הריבית על פי סעיף 18(ד) לפקודה, והן לא יקטינו את הוצאות הריבית לייחוס. ב. קבלת הלוואה לעומת הנפקת שטר הון בהתאם להוראות סעיף 18(ד) לפקודה וסעיף 11 לחוק התיאומים בשל אינפלציה, אמורות להיות מהוונות הוצאות ריבית ריאלית (אם כי בפועל זה לא בהכרח כך) על "יחידת עבודה" שהינה נכס הון, שטרם החל לשמש בייצור הכנסה במחצית הראשונה של שנת המס. על פי סעיף 39א לחוק מסוי מקרקעין, במכירת זכות במקרקעין יותרו בניכוי מהשבח תשלומי ריבית ריאלית, אם אינם מותרים על פי הפקודה, ששילם המוכר, החל ביום הרכישה ועד 90 ימים לאחר יום המכירה, בשל הלוואה שנתקבלה לרכישה או להשבחה של הזכות במקרקעין (בסמוך אליהן), או לשם פרעון יתרת הלוואה כאמור, ובלבד שההלוואה אינה "מקרוב" (לגבי זכות במקרקעין שלא נרשמה בפנקסי חשבונות המנוהלים לפי שיטת החשבונאות הכפולה קיים תנאי נוסף - ראה סעיף 22.18 בחוברת זו). שר האוצר הוסמך לקבוע תנאים נוספים לעניין זה (טרם הותקנו תקנות בנדון). האמור יחול על זכות במקרקעין שנרכשה בכל מועד שהוא ולהלוואה שנתקבלה בכל מועד שהוא (אף לפני 7.11.2001). לעניין זה, "קרוב" מוגדר כ- "לרבות איגוד השולט בו ואיגוד שבשליטת השולט בו"; ולענין זה, רואים אדם כשולט באיגוד אם לאותו אדם, לבדו או ביחד עם קרוביו (להלן: בעל השליטה), שליטה ישירה או עקיפה בענינם של האיגוד או שבעל השליטה יכול לשלוט או זכאי לרכוש שליטה כאמור, ובפרט - אך בלי לגרוע מן הכלל האמור - כשבעל השליטה מחזיק או רשאי לרכוש 20% או יותר של הון המניות או של כוח ההצבעה של האיגוד או 20% או יותר של הון המניות שהוצא או אותו חלק ממנו שהיה מזכהו, במקרה של חלוקת כל הכנסת האיגוד בין החברים, לקבל 20% או יותר של הסכום המתחלק. לאור זאת, חברה קבלנית, הבונה "יחידת עבודה" שהינה נכס הון, לא תהא רשאית לנכות בעת מכירתו הוצאות ריבית ריאלית שהוונו עליו בהתאם להוראות סעיף 18(ד) לפקודה וסעיף 11 לחוק התיאומים בשל אינפלציה, אם הקמתו מומנה באמצעות הלוואה מ"קרוב", כהגדרתו לעיל. לפיכך, מוצע לשקול הנפקת שטר הון ל"קרוב", חלף קבלת הלוואה ממנו, הנושאת ריבית ריאלית. שטר ההון שיונפק על ידי החברה הקבלנית יגרור ניכוי בשל אינפלציה, שעשוי להתקזז כנגד התוספת בשל אינפלציה בגין נכס ההון, וכתוצאה מכך לא יהוונו הוצאות מימון על נכס ההון. לחילופין, ניתן לשקול נטילת הלוואה מבנק במישרין על ידי החברה הקבלנית, חלף נטילתה על ידי ה"קרוב" ומתן הלוואה על ידו לחברה הקבלנית.

מחשבון הלוואה

"במכירת זכות במקרקעין יותרו בניכוי לשם קביעת סכום השבח, נוסף על ההוצאות המותרות בניכוי לפי סעיף 39, תשלומי ריבית ריאלית... ששילם המוכר..." (הדגשות אינן במקור). דא עקא, באותה נשימה קובע הסעיף כי הוצאות המימון שנתקבלו בגין הלוואה מקרוב לא יותרו בניכוי. קרוב מוגדר לעניין זה כמי ששולט במוכר המקרקעין, ומי שנשלט על ידו. שליטה לעניין זה הנה החזקה של 20% ומעלה מהון המניות. מטרתה של הוראה זו, מן הסתם, הנה למנוע אפשרות של תכנוני מס למיניהם. עם זאת, לעתים קרובות חברות לוקחות הלוואות מצדדים קשורים בתום לב, ומשיקולים עסקיים גרידא. שיקולים כאלה יכולים למשל להיות אי יכולת לעמוד בתנאי הון מינימאליים שמציב הבנק, חוסר רצון/יכולת לשעבד נכסים כלשהם לטובת הבנק וכיו"ב. לשון הסעיף הנה קטגורית, ועל כן, גם אם ההלוואה נלקחה מצדדים קשורים בתום לב ובתנאי שוק, הרי שלפי הוראות החוק לא ניתן לנכות את הוצאות המימון בהן נשאה החברה מוכרת המקרקעין, בעוד לו החברה הייתה נוטלת את אותה הלוואה בדיוק מהבנק או מכל גורם אחר אשר איננו צד קשור לחברה, הרי שהוצאות המימון היו מותרות לה בניכוי מהשבח. אין ספק כי הוראת חוק זו, אשר במקור הנה מכשיר "אנטי תכנוני ", עלולה לפגוע, ואף פוגעת בפועל, בנישומים אשר קיבלו הלוואה מצדדים קשורים בתום לב. לשון האיסור הנה קטגורית, ולא מאפשרת, לכאורה, בדיקה של ההלוואה גופא (האם היא ניתנה בתום לב ובתנאי שוק, מה הסיבות ללקיחתה, חלף קבלת אשראי ממוסד בנקאי ו/או מגורם שאיננו בגדר צד קשור). יתרה מכך, היא מהווה פגיעה במנגנון השוק המשוכלל, כיוון שנישום אשר שוקל כיצד יממן את פעילותו אינו אדיש לתוצאות המיסוי של כל אחת מהפעולות. דעתנו היא כי הוראת החוק הנדונה עלולה להביא לתוצאה בלתי נסבלת לפיה חברות אשר הוציאו הוצאות מימון אמיתיות לא יוכלו לקזזן מהשבח. למשל חברה העוסקת במסחר בנדל"ן שקיבלה הלוואה מחברת האם שלה. לצורך מתן ההלוואה, חברת האם נטלה הלוואה מהבנק. יש לפנינו אם כן הלוואת BACK TO BACK קלאסית. נניח גם כי שיעור הריבית אותו משלמת החברה לחברת האם הנו זהה לחלוטין לשיעור הריבית אותו משלמת חברת האם לבנק. אין כל ספק כי לפנינו הוצאות מימון אמיתיות. דא עקא, אם נלך עקב בצד אגודל עם הוראות הסעיף, הרי שהוצאות המימון לא יותרו לחברה בניכוי מהשבח, בעוד לו החברה הייתה לוקחת את אותה הלוואה בדיוק מהבנק, הרי שהוצאות המימון כן היו מותרות לה בניכוי מהשבח.

הסכם הלוואה

בהקשר זה יש לציין כי לכאורה הוצאות המימון האמורות לא יותרו אף בניכוי במסגרת פקודת מס הכנסה שכן לדידן של רשויות מס הכנסה הוצאות מימון אלה לא הוצאו בקשר להפקת הכנסה, וכן לא ניתן לסווגן כהפסד הון שנוצר כתוצאה ממכירתו של "נכס" כהגדרתו בסעיף 88 לפקודת מס הכנסה. תוצאת האמור לעיל הנה לכאורה שהוצאות המימון האמורות "יורדות לטמיון" שכן אינן מותרות בניכוי במסגרת שבח המקרקעין וכן אינן מותרות בניכוי במסגרת פקודת מס הכנסה, ואף לא כהפסד הון. אין ספק כי לא לתוצאה זו התכוון המחוקק. לעניות דעתנו, על רשויות מיסוי המקרקעין לבחון כל מקרה לגופו ולא לדחות על הסף כל דרישה לניכוי הוצאות מימון, רק משום ששולמו לקרוב. הדבר עולה לדעתנו בקנה אחד גם עם תכלית החקיקה, אשר מטרתה מיסוי השבח האמיתי מחד, ומניעת תכנוני מס לא לגיטימיים מאידך. עם ולמרות האמור לעיל, הרי שעל לקוחות העוסקים בבניה ובמכירת מקרקעין לשקול היטב טרם מעשה את מבנה המימון שלהם, על מנת שלא להיתקל בעת המכירה במצב בו רשויות מיסוי מקרקעין מסרבות לנכות את הוצאות המימון מהשבח שנוצר בגין מכירת המקרקעין.

הלוואה לרכב

כאשר הלוואות ניתנות ללא ריבית או בריבית הנמוכה משיעור של 4% בתוספת הפרשי הצמדה (להלן: "הריבית הנדרשת") רואה בכך המחוקק הטבה רעיונית בידי מקבל ההלוואה. לכן מקבל ההלוואה מתחייב במס על ההכנסה הרעיונית בגובה ההפרש שבין הריבית הנדרשת לריבית שחויבה בפועל. החל מ- 1 ביוני 2000 גובה הריבית הרעיונית שנקבע לצורכי מס לעניין הלוואות הניתנות לעובדים, לבעלי שליטה או לספקי שירותים יהיה בשיעור הריבית הנדרשת. אשר, תחול גם כן על יתרות של קרן הלוואות שניתנו בעבר ואשר טרם נפרעו עד ליום 1 ביוני 2000. לגבי הלוואות הניתנות לתקופות הקצרות משנה, הריבית (רעיונית או בפועל, לפי העניין) תחושב לפי שיעור עליית המדד, בתוספת 4% ריבית כשהם מוכפלים במספר הימים "תקופת הזקיפה" ומחולקים ב - 365 ימים בשנה (באופן יחסי). בהלוואה הניתנת על ידי "עוסק" לעניין חוק מע"מ, לעובד, לבעל שליטה או לספק, מחיר העיסקה לצורך חישוב החיוב במס ערך מוסף יהא הריבית הנדרשת או הריבית בפועל, לפי הגבוה. ריבית כאמור, חייבת במס ערך מוסף בשיעור של 15.5% (החל מיום 1 ביולי 2006). ראוי להדגיש כי בהתאם לעמדת רשויות מע"מ, סכום הריבית אינו כולל מע"מ ולכן על סכום הריבית ייווסף מע"מ, וזאת בניגוד לטענה אפשרית לפיה סכום הריבית כולל בתוכו את מס הערך המוסף.

הלוואה ללא ריבית

נדגיש מספר נקודות נוספות: (א) על הלוואות הניתנות על ידי מעביד לעובד(כאשר המעביד אינו חבר בני אדם שהעובד הוא בעל שליטה בו),ואשר סכומן הכולל בכל נקודת זמן, בתקופת הזקיפה, אינו עולה על 6,480 ש"ח (נכון לשנת 2007), חישוב הריבית יהיה לפי שיעור עליית המדד בלבד וללא תוספת ריבית בשיעור של 4%. לעניין זה "תקופת זקיפה" - לגבי עובד - כל חודש בתקופה שבין יום קבלת ההלוואה לבין יום גמר פרעון יתרת קרן ההלוואה. לגבי בעל שליטה וספק שירותים - כל שנת מס, או חלק ממנה, שבין יום קבלת ההלוואה לבין יום גמר פרעון יתרת קרן ההלוואה. (ב) לפי הנחיות רשות המסים כאשר מקבל ההלוואה (ללא ריבית או בריבית הנמוכה מהריבית הנדרשת) הנו נישום אשר חל עליו פרק ב' לחוק התיאומים בשל אינפלציה, בדרך כלל, לא יחולו הוראות סעיף 3(ט) לפקודה, כלומר אין מקבל ההלוואה מתחייב בהכנסות ריבית רעיוניות. אי חיוב כאמור נובע מכך שכספי ההלוואה מניבים הכנסות המתחייבות במס מלא ללא הוצאות ריבית או ניכוי בשל אינפלציה (ע"א 32/86 רימון ביטוח ופיננסים נ' פקיד שומה ת"א 1, מיסים ו/1 (פברואר 92) ה-1). (ג) לפי עמדת רשויות המס ולאור האמור בע"א 758/88 שרון תעשיות מיזוג אויר בע"מ נ' פקיד שומה גוש דן, מיסים ו/3 (יוני 1992) ה-3, על מנת שההלוואה שניתנה לעובד לא תגרור אחריה חיוב במס בהתאם לסעיף 3(ט) לפקודה, יש לרשום חיובי ריבית, לכל הפחות בגובה הריבית הקבועה בסעיף, בכרטיסי החו"ז של אותו עובד במהלך שנת המס, או לרשמם בדרך אחרת בפנקסי המעביד באותה שנת מס, ולא לבצע את החיוב בריבית רק בדוח ההתאמה למס. במידה ולא נרשמו חיובי הריבית כאמור, הרי שלפי עמדת רשויות המס, יש לראות את ההלוואה הנדונה כהלוואה ללא ריבית ולחייבה במס בהתאם לסעיף 3(ט) לפקודה. אם לא נרשמו חיובי ריבית כאמור, אך הוצג בפני פקיד השומה הסכם הלוואה לפיו יהא מועד סילוק חיוב הריבית לאחר שנת המס, לא יחול סעיף 3(ט) לפקודה על הלוואה זו, ובתנאי שהסכם ההלוואה ותנאיו, ובכלל זה מועדי סילוק הריבית, יהיו מפורטים וברורים, וכי להסכם ההלוואה ותנאיו יהיה ביטוי בספרי המעביד, ולא יסתבר כי תנאי ההסכם לא בוצעו הלכה למעשה. לאור האמור, יש לשקול את אופן מתן ההלוואות, לפיו תיקבע דרך החיוב בריבית הנדרשת - ריבית בפועל, ריבית רעיונית או נכס קבוע וכן שילוב בין האפשרויות הנ"ל, לפי העניין. שיעור הריבית לפי סעיף 3(ט) לפקודה (הבהרה שנמסרה ממחלקת ניכויים ארצית) בהמשך להנחיות מס הכנסה מיום 25.2.97, ולהוראת ביצוע 18/2004, מובהר כדלקמן: (1) היה המדד בתקופת הזקיפה שלילי, יוקטן שיעור הריבית בסעיף בגובה המדד השלילי, והכל בתנאי שהשיעור האמור לא יפחת מאפס (לא יוחזר כסף לעובד בגין נטילת הלוואה ללא ריבית). אם תקופת הזקיפה מתפרסת רק על חלק מהשנה בה שיעור עליית המדד היה שלילי, שיעור הריבית יחושב על ידי קיזוז בין שיעור עליית המדד השלילי לאותה תקופה לבין שיעור הריבית הריאלית לאותה תקופה (4% מוכפל במספר הימים בתקופת הזקיפה/ההלוואה ומחולק ב- 365). (2) לעניין תחולת הריבית הריאלית על-פי הסעיף, יראו הלוואה לעובד שאינו בעל שליטה שנתקבלה לפני 1.3.97 כאילו נתקבלה ביום 1.3.97 בסכום שהוא יתרת ההלוואה באותו יום.

החזר הלוואה

כמה פעמים אמרתם לעצמכם, נכון שהמצב לא כ"כ טוב, המינוס גדל, המשכנתא חונקת, אבל אסור שהילדים ידעו, צריך להראות להם שהכל בסדר. כמה פעמים אמרתם לעצמכם, נקנה להם כדי שיהיו כמו כולם, קשה לילד להיות חריג בין החברים. אז מה בעצם אתם מלמדים את הילדים שלכם: להתעלם מהמצב, להמשיך לקנות גם כשאין, להיות כמו כולם גם אם צריך לקחת הלוואה, היום זו חולצה, מחר אופניים וכשהם יהיו גדולים זה יהיה מסך פלזמה וג'יפ 4x4. נראה שלפעמים אנחנו קצת שוכחים, הם ילדים, גם אם הם בני 14 או 17, הם עדין ילדים, הם זקוקים לחינוך והדרכה. לילדינו אין איפה ללמוד את ניהול התקציב וההון האישי, אלא מאיתנו, ההורים. אין היום תכנית לימודית בבתי הספר ולא בשום מסגרת אחרת שיכולה להדריך אותם ולחנך אותו להיות צרכנים נבונים. המשימה היא כולה שלנו. מנתוני מחקר שנערך ע"י משרד התמ"ת נמצא כי הורים לילדים בני 12-15 חושבים כי השפעתם על הרכישות שמבצעים ילדיהם בחסכונותיהם היא רק בכ-25% מהקניות שמבצעים הילדים. אם כך, מדוע אין אנו עושים דבר בנדון? למה שלא נחנך אותם כבר מגיל צעיר? הרי שכבר בגיל שנתיים ילדינו הופכים לצרכנים, הם מבקשים מאיתנו שנקנה את המעדן שהם אוהבים, את דגני הבוקר עם הצעצועים ואת הרובוט שיש לכל החברים בגן. ומה אנחנו עושים בנדון? "שאני אגיד לא לבן שלי?" כן, כן, לפעמים צריך גם להגיד "לא!", נכון, זה קשה, אבל כמו שאנחנו המבוגרים צריכים לפעמים לעצור ולחשוב אם אנחנו באמת צריכים את המוצר או השרות שקורץ לנו מהמדף כך עלינו להסביר את הדברים גם לילדינו. כן, הסבירו להם למה אתם לא קונים כבר מרגע שהם יודעים לבקש. צפו עם הילדים בפרסומות ותכניות הטלויזיה האהובות עליהם שם מופיעות דמויות חסרות דאגות, תמיד לבושים במיטב האופנה, נוסעים במכוניות פאר ומשום מה הם אף פעם לא ממהרים לעבודה. הסבירו לילדים כי אלו אינם החיים האמיתיים. תוכלו לקבוע יחד עם הילדים את התקציב שלהם (דמי הכיס) ולהגדיר ביחד את השימושים בכסף כגון מתנות לחברים, ביגוד והנעלה, בילויים וכו'. הדבר החשוב ביותר הוא לשתף את הילדים, הם חלק מהמשפחה וגם הם שותפים בניהול תקציב המשפחה ובשמירה עליו, הם צריכים לראות איך אתם עושים את זה כדי ללמוד, כמו שהם לומדים מכם יחסים בינאישיים, התנהגות הולמת בתאטרון ואיך נוהגים בכביש, אתם המורים שלהם לחיים. אל תסתירו מהם מיונמות חשובה זו, למדו אותם, תנו להם כלים ותרגלו ביחד איתם. משפחות שמתדרדרות להסתבכות כלכלית בגלל חוסר תכנון נכון של התקציב העומד לרשותן, מוצאות את עצמן חיות במתח ולחץ מתמיד עד כדי הרס הבריאות ופרוק המשפחה. יש בידינו את הכלים למנוע זאת מילדינו. יש ביכולתנו להביא אותם אל החופש שבעצמאות הכלכלית. אז בואו נעשה את זה.

חישוב הלוואה

תזרים מזומנים מייצג את הבריאות של כל ארגון, החל מדוכן פלאפל, ארגון צדקה ועד לחברות ומפעלים בשווי של מיליארדי דולרים. כשתזרים המזומנים צונח (או פשוט לא נכנס או מנוהל כראוי) אז הארגון ניצב בפני זמנים קשים, במקרה הטוב ביותר. אותו הדבר חל גם על השקעות בנכסים. אולי אנו משלים את עצמו, וחושבים שכל עוד הנכס עולה בערכו אנו מוכנים לסבול הפסדים פסיביים. להרבה אנשים לא אכפת בכלל שיש להם נכס המספק להם תזרים מזומנים שלילי (הפסדים חודשיים במקום רווחים), אם קצב הגדילה של שווי הנכס בשוק גבוה מספיק. למרות זאת, בד"כ אנשים אלה מחפשים לקזז את ההפסדים התפעוליים שלהם, כנגד הכנסה אחרת. ובכך הם בעצם מפחיתים את המיסוי, ומקזזים את ההפסד. בעצם, הממשלה מסבסדת להם את ההפסד מהנכס. אם ההכנסה העיקרית שלכם היא מנכסי נדל"ן, חשוב שהיא לא תהיה הכנסה שלילית, וחשוב עוד יותר להגדיל את ההכנסה מהנכסים האלו כמה שיותר. מאמר זה ילמד אתכם שיטות להגדיל את תזרים המזומנים שלכם מנכסי נדל"ן. אפילו אם אתם מרוויחים כסף טוב מהנכסים שלכם מידי חודש, לשיפור ת.המזומנים שלכם יהיה אפקט רווחי מאוד, שיאפשר לכם להפחית חוב, לקנות עוד נכסים, או פשוט לבזבז יותר כסף... הבה נחקור כמה שיטות להגדיל את ת.המזומנים שלכם. הדרך הברורה ביותר להגדלת ת.המזומנים שלכם מהנכס, היא ע"י הגדלת שכ"ד. זה לא בהחלט צעד חכם, ויכול להיות לו אפקט הרסני במידה והדייר נעלב, ומחליט לעזוב.

הלוואה בריבית

בד"כ, נכסים מושכרים מתחת לשווי השוק שלהם! זוהי עובדה מעניינת, מאחר שבעלי הנכסים שרוכשים נכסים באזורים מסוימים (במיוחד בישראל) לא בודקים את השכירויות באזור לפני שמכניסים שוכר. במידה ותגדילו את שכ"ד ל-50$ פחות משווי שכ"ד באזור לפני שתכניסו דייר, זה יכול לעזור לכם. זה לא יהפוך אתכם למיליונרים, אבל זה יגדיל את הדרישה לנכס שלכם, כך תשווקו את הנכס שלכם בצורה חכמה. קיימת אפשרות שתרכשו נכס, והשכירות בו תהיה באותה רמה כמו של השוק, אבל עם הזמן חובה לעקוב אחרי השינויים בשוק, ולבדוק את המחירים שלכם בניגוד למתחרים שלכם. בואו נודה בעובדה, נדל"ן זה עסק תחרותי מאוד. הרבה אנשים אומרים לי שהם נכנסים לנדל"ן בגלל שלא כמו עסקים, בנדל"ן אין תחרות... זה פשוט לא מדויק, נדל"ן זהו אחד העסקים התחרותיים בעולם. כי אם הדייר שלכם עובר לדירה אחרת, הוא בעצם עבר למתחרה שלכם, והפסדתם לקוח.

הלוואה חוץ בנקאית

נדל"ן זה עסקים, זוהי נקודה שאסור לשכוח כשמשקיעים בנדל"ן או אפילו ששוכרים או משכירים נכס נדל"ן. אז קיימת האפשרות שלא תעקבו אחרי השוק כשמשכירים נכס, ולאחר 3 שנים שכר הדירה שלכם יהיה נמוך ב-50% משכ"ד בשוק המקומי. קיימים עוד דרכים להגדיל את ת.המזומנים שלכם, גם אם שכ"ד תואם לשכ"ד בשוק המקומי. אתם בטח חושבים לעצמכם, "איך אפשר להגדיל את ההכנסה מנכס נדל"ן מלבד העלאת שכר הדירה החודשי?" אם כך, אתם חייבים לשנות את הגישה שלכם בנוגע להשקעות נדל"ן, כי נדל"ן זהו עסק יצירתי. זכרו מה שזיג זיגלר אמר : "אתם יכולים להשיג מה שתרצו, כל עוד אתם עוזרים לאנשים אחרים להשיג את מה שהם רוצים" הגיע הזמן להבין מה הדיירים שלכם רוצים?

הלוואה לכל מטרה

לדוגמה, אתם יכולים לשאול את הדיירים שלכם האם קיימים שינויים שהם רוצים לעשות בנכס? אם הם מציעים שתכרתו את העץ המת בכניסה, אתם יכולים לעשות זאת כמחווה, ולא לדרוש על כך תשלום. אבל אם הם משפחה בהרחבה, והם רוצים חדר שינה נוסף, אתם יכולים לעשות את שיעורי הבית שלכם ואז להגיש להם הצעה. יתכן שתגלו כי לבנות חדר שינה נוסף יעלה לכם 20,000$ מקבלן. אז אתם יכולים להגיד לדיירים שהם ישלמו 320$ יותר בשכ"ד החודשי, ואתם תוכלו לבנות להם את חדר השינה הנוסף. כי בואו נודה בעובדה, שאם הם יעברו לדירה גדולה יותר, זה יעלה להם הרבה יותר וזה ייקח להם הרבה יותר זמן מאשר פשוט להוסיף 320$ לשכ"ד החודשי. ה-320$ החדשים שהוספתם לשכ"ד יוצאים כ-4,000$ בשנה, זה תשואה של 20% על ה-20,000$ שהשקעתם על החדר שינה הנוסף. זה טוב מאוד מנקודת המבט שלכם, זה אפילו משתפר אם אתם לווים את ה-20,000$ האלה מהבנק. נגיד שעם ריבית של 8%, אתם יכולים לקבל תוספת של 2,400$ נקי לשנה. (4,000$ תוספת הכנסה – 1,600$ ריבית על הלוואה = 2,400$ רווח) ויש לכם דייר מאושר שאחרת היה מרגיש כי עליו לעזוב את הדירה לדירה גדולה יותר עם חדר שינה נוסף. נוסף על כך, עכשיו יש לכם נכס עם קפיטל גבוה יותר, יש לכם נכס גדול יותר, זה אומר פחת גבוה יותר, וזה אומר גם הכנסה פסיבית גבוהה יותר מהנכס. למעשה, אתם תהיו משוגעים לא לבנות את התוספת הזאת.

הלוואה עומדת

כשאתם בין דיירים, אתם תמיד יכולים לשפץ את המטבח, להוסיף שירותים, מקלחת או אפילו מוסף לחנייה במקרה של בית פרטי, או אפילו לשדרג את הגינה, לקנות נדנדה או להוסיף תריסים חשמליים. ואז יהיה לכם קל יותר לגייס דיירים לנכס המשודרג שלכם, אלה הם מצבים שבהם כולם יוצאים מנצחים. אני אומר שלהגדיל את שכ"ד זהו צעד ברור להגדלת תזרים המזומנים שלכם. אך גם קיצוץ בהוצאות זוהי דרך מעולה להגדיל את ת.המזומנים. חלק מההוצאות (כמו ריבית) הם קבועות ולא ניתן לשנות אותם, אך יש הוצאות שניתן להפחית. אל תשלמו ביטוח, עד שלא בדקתם את כל סוכנויות הביטוח בסביבה שלכם. קבלו הצעות מחיר מהמתחרים של חברת הביטוח שלכם, ולמעשה תצהירו בפניהם שאתם חברים בחברת הביטוח המתחרה ואתם רוצים לקבל הצעה טובה יותר, הם ישמחו לקחת אתכם מידיהם של חברת הביטוח הנוכחית שלכם ע"י כך שיתנו לכם הצעת מחיר טובה יותר. תמיד חפשו דיל טוב יותר! אותו העיקרון חל עליכם גם אם אתם משכירים בניין מגורים או משרדים, ויש לכם חברה לניהול נכסים. בדקו חברות מתחרות, ותבקשו דיל טוב יותר.

ריבית הלוואה

מאחר שההוצאה הגדולה ביותר עבור רוב המשקיעים היא המשכנתה + הריבית, אז לעיתים החיסכון הגדול ביותר הוא לממן מחדש, או לקבל הצעה מבנק אחר. אם יעלה לכם 2,000$ לממן מחדש את הבית בתנאים טובים יותר, ואתם תשלמו 1% פחות, אז על משכנתה של 300,000$ אתם תכסו את ה-2,000$ האלה אחרי 8 חודשים בלבד, ותתחילו להרוויח ע"י הפחתת הריבית, ולשלם סכום קטן יותר לבנקים מידי חודש, זה אומר יותר רווח בשבילכם. אלה הם הדרכים הפשוטות ביותר לשפר את ת.המזומנים שלכם מנכסי נדל"ן. אתם יכולים לנסות שיטות אחרות, לדוגמה אם יש לכם נכס גדול ם שטח רחב, למה לא להכניס קרוון או בית נייד לשטח, ולהציע אותו בתור דירה קטנה עם שכירות נמוכה לאלה שאין להם את המשאבים. אחרי הכול אתם לא צריכים לשלם עבור האדמה, כי היא שלכם, העלות היא רק על הקרוון, ואני מאמין ששכ"ד יכסה את התשלומים עליו, ואף יניב לכם רווח. לא לשכוח לעשות את שיעורי הבית שלכם לפני. למה לא לתלות שלט פרסומי על גבי המבנה אם הנכס ממוקם באזור טוב. אם ההכנסה שלכם היא מעבודה כשכירים, אז בכדי להרוויח יותר כסף עליכם לעבוד יותר שעות. למעשה, אם תעבדו 10 שעות יותר קשה החודש הזה, זה לא יבטיח להגדיל לכם את ההכנסה בחודש הבא. אבל כשזה נוגע לנדל"ן, כל מאמץ שתשקיעו בנכס שלכם, יגדיל לכם את תזרים המזומנים לנצח! כל חודש בחודשו. ועד שתמצאו דרכים נוספות להגדיל את תזרים המזומנים שלכם שוב. אם תרצו ללמוד את נושא ההשקעות בנדל"ן, ואת הגדלת תזרים המזומנים שלכם בצורה מעמיקה יותר. ניתן לפנות לבית הספר למיליונרים.

חוזה הלוואה

מימון הנכס=התחייבויות(הלוואות)+הון עצמי(הכסף של החברה) כשחברת נדלן רוכשת נכס עליה מין הסתם לשלם עליו,צורת התשלום על הנכס יכולה להיעשות בשלוש דרכים עיקריות. אפשרות ראשונה פשוט להוציא כסף מהון החברה ולשלם עליו לחילופין אפשרות שניה לקחת הלוואה ולקנות באמצעות ההלוואה את הנכס לחילופין אפשרות שלישית והכי נפוצה היא שילוב בין השניים כלומר גם לקיחת הלוואה וגם שימוש בחלק מכספי הון החברה על מנת לממן את הנכס. מדוע מכרה הזהב נמצא דווקא באפשרות השלישית ולא הראשונה?

חישוב החזר הלוואה

בואו ניקח לדוגמא את הטרנד החדש של חברות הנדלן והוא רכישת נכסי נדלן בעלי תשואה גבוהה בגרמניה. נאמר וחברה מסויימת איתרה נכס בגרמניה ששוויו כ 100 מיליון ש"ח והתקבולים השנתיים ממנו מהווים כ 10% מסך ההשקעה כלומר תקבול של 10 מיליון ש"ח כל שנה. לפי האפשרות הראשונה אם חברה תנצל את ההון שלה לרכוש את הנכס אז התשלום יהיה כמובן 100 מיליון ש"ח והיא תקבל כל שנה 10 מיליון ש"ח(10% תשואה) אז מדוע לא להשאר באפשרות הראשונה שהרי ככה אין הוצאות ריבית? בואו כעת נבחן את האפשרות השלישית(והנפוצה יותר)

הלוואה מותנית

מימון הנכס100%=90%התחייבויות(הלוואות)+הון עצמי(הכסף של החברה)10% כזכור הנכס שהחברה רוצה לקנות עולה 100 מיליון שקל אך הפעם החברה תשלם רק 10 מיליון מההון העצמי ואת שאר ה90 מיליון היא תשלם באמצעות לקיחת הלוואה מהבנק, כעת הבנק בודק את מטרת ההלוואה ועל סמך רמת הסיכון ויכולת ההחזר של הנכס ואיתנות החברה הוא קובע בכמה אחוזי ריבית יש לשלם על ההלוואה. נאמר שהבנק בהסכמת החברה קבע שהריבית תעמוד על 8% לשנה כלומר 90% מ 100 מיליון יוצא שגודל ההלווואה עומד על 90 מיליון שקל והוצאות הריבית (לפי 8% ריבית על ה 90 מיליון שקל)עומדות על 7.2 מיליון שקל. אז מה היה לנו?-הכנסות של 10 מיליון ש"ח והוצאות ריבית של 7.2 מיליון ש"ח כעת אם נפחית את ההכנסות מההוצאות נקבל שהרווח על הנכס עומד על 2.8 מיליון ש"ח כשמההון העצמי של החברה הוצאנו 10 מיליון ש"ח(ולא 100 מיליון) כלומר התשואה על ההון גדלה מ 10% לרמה של 28%(2.8מיליון/10מיליון).

הלוואה לרכישת רכב

אין ספק שנעשתה כאן ממש עסקה טובה! תשלום הקרן( ה90 מיליון) יפרע לעיתים לאחר שהנכס ימכר או לחילופין פרעון קרן זניח ..נהוג באזור ה 1.6% עד 2% לשנה או שייעשה שיערוך מחדש וההלוואה תתחדש בנוסף לכך חברות הנדלן מבצעות את ההלוואות הנ"ל בשיטת הNon Recourse

הלוואה לעובד

מהי הלוואת Non Recourse? כמה פעמים קראתם בעיתון שחברת אלרוב,סאמיט,רוזבאד,ג`יטיסי ועוד טובים אחרים קונים נכסים במדינה כלשהי בהלוואת Non Recourse או במושג העברי הלוואה ללא חזרה ולא הבנתם מה הכוונה. הלוואת Non Recourse(על פי הגדרת מס הכנסה)- הלוואה זו הינה הלוואה המיועדת לרכישת נכס כאשר הבטוחה(בטחונות) היחידה לפירעון ההלוואה היא הנכס הנרכש כלומר במקרה בו הלווה אינו עומד בהתחייבותו לפרוע את ההלוואה אזי לנותן ההלוואה(למשל הבנק) מותר לפרוע את ההלוואה רק מהנכס הנפרע. במילים אחרות במידה וחברת הנדלן מסיבה כלשהי אינה מסוגלת לעמוד בתשלומי הריבית אז לכאורה כל מה שהיא תאבד זה את חלקה בהון העצמי בנכס וכמובן את הנכס עצמו וזהו כלומר הבנק לא יוכל לדרוש עיקול או תשלום נוסף מהחברה. בוודאי שאלתם את עצמכם אם הכל כל כך נראה טוב ובטוח אז מדוע חברות הנדלן לא קונות כל יום נכסי נדלן לוקחות הלוואה ונהנות מהלוואה בריבית נמוכה מתשואת הנכס ובמקרה הכי גרוע אם חברת הנדלן לא תוכל לשלם אז הבנק ייקח רק את הנכס ולחברה עצמה הנזק הכלכלי יהיה מוגבל מאוד? התשובות הן דווקא מאוד פשוטות כל הנוסחא הזאת עובדת אך ורק אם תשואת הנכס תשאר גבוהה מריבית ההלוואה כלומר במידה ולפתע אחד משוכרי הנכס יודיע לחברה שהוא פשט את הרגל ולא יכול לשלם הרי שתשואת הנכס תרד ואז במקום תקבולים של 10% נקבל רק תקבולים של 7% בעוד שתשלומי הריבית לבנק נותרים כ 8% ומכאן מתחיל להיווצר הפסד של 1%. אז בוודאי תגידו נו אז אם זה יקרה הרי מדובר בהלוואת Non Recourse כלומר נגיד לבנק "לא משלמים לך יותר קח את הנכס". הסיבה שכדאי לחברות מאוד להימנע ממהלך כזה הוא שכפי שנאמר ממקודם ההשקעה הראשונית(ההון העצמי שהושקע בנכס) של החברה תאבד ובנוסף לכך תצא לחברה תדמית של חברה שלא מחזירה חובות תדמיתה תפגע והסבירות בעתיד ליכולתה לגייס כסף תפגע באופן מהותי כתוצאה מחוסר אמינות. *למקרה שתהיתם מדוע חברות הנדלן אינן בוחרות באפשרות השניה אז התשובה היא שכמובן אם זה היה תלוי בהם תמיד האפשרות השניה היתה נבחרת אך הבנקים/בתי ההשקעות דורשים מהחברות לשים הון ראשוני בדיוק כמו במשכנתא.

הלוואה בנק

הערה: המאמר נכתב בצורה של עולם בלי מיסים וללא אינפלציה וזאת על מנת להקל על הבנת המאמר. בעולם עם מיסים מעורבת אינפלציה(שחיקת מחיר הכסף) מגן מס על הפחת(כל שנה יורד ערך הנכס מה שגורם להטבה במס) ועוד. ברשימה זו ניווכח, כי בתי אבות, תחום נדל"ן מתפתח, יכולים להפחית משמעותית ואף לאפס את תשלום המע"מ שהם נדרשים לשלם בגין ריבית רעיונית על פיקדונות שהם מקבלים מדייריהם. כל זאת, בגיבוי החלטת בית המשפט העליון. טרם נמחיש את אופן ההפחתה, נסקור תחילה את מבנה עסקאותיו של בית אבות מול דייריו בהקשר לפיקדונות. דיירי בתי אבות רוכשים את זכות הדיור באמצעות תשלום חודשי, או פיקדון, או שילוב של השניים. הפיקדונות המופקדים ע"י דיירים בבית האבות הינם בסכומים ניכרים ובד"כ צמודי דולר. פיקדונות אלה מוחזרים בחלקם לדיירים, לאחר שחיקה שנתית מסוימת, כשהם צמודים לדולר בלבד, וללא ריבית. התמורה שבית האבות מקבל מדיריו עבור שירותיו מורכבת מכמה אלמנטים: התשלום החודשי הקבוע, שחיקת הפיקדון השנתית, וכן הריבית הרעיונית שצומחת לבית האבות מן הפיקדון שקיבל. ריבית רעיונית זו, בהיותה חלק מן התמורה, חייבת במס ערך מוסף. כך נקבע לאחרונה בספק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 99/6722, מנהל מע"מ נ' מגדלי הים התיכון (להלן: "פסק הדין"). כך אף קובע חוזר של רשויות מע"מ בנדון. בית המשפט העליון, באותו עניין, ניתח מצב דברים זה כך: בית האבות מקבל למעשה מדייריו הלוואה, אשר החזרת הכספים להם אינה כוללת תשלומי ריבית. את הריבית בגין ההלוואה בית האבות "משלם" למלוויו הדיירים, באמצעות שירותי דיור בבית אבות שהוא מעניק להם. הריבית הרעיונית החייבת במע"מ היא הריבית שבית האבות "שילם" לדיירים בגין ההלוואה בדמות שירותי הדיור שהעניק להם. נשאלת איפוא השאלה, כיצד יש לחשב את אותה ריבית רעיונית החייבת במע"מ בידי בית האבות. לשאלה זו מספר פתרונות. פתרון אחד אותו הציע בית האבות בפסק הדין, היה חיובו בריבית רעיונית נמוכה, השווה להכנסה שהוא היה מקבל מהפקדת כספי פיקדונותיו בבנק. על-פי דרך זו, יש לבחון מהו השימוש שעושה בית האבות בכספי הפיקדונות, ועל בסיס ההטבה שכספים אלה גורמים לו - הטבה הנגזרת מהפקדת הכספים בבנק ורווחי הריבית מן הפיקדון הבנקאי - ייגזר החיוב במע"מ. רשויות מע"מ התנגדו לפתרון זה וטענו, כי גובה הריבית הרעיונית ייגזר מהריבית שהייתה משתלמת ע"י בית האבות, אם במקום הפיקדון היה נוטל הלוואה דולרית דומה מן הבנק. בית המשפט העליון הכריע, כי מחיר טובת ההנאה החייב במע"מ ייגזר לפי ריבית השוק הקיימת על הלוואות דולריות בתקופת הדיווח, ולא התשואה על פיקדונות דולריים בבנקים. לעמדת בית המשפט העליון, הריבית הרעיונית החייבת היא הריבית המתבטאת בחסכון הריבית שהחברה היתה משלמת אילו נזקקה להלוואה בתנאי שוק. משכך הוא, הריבית הרעיונית החייבת היא מחיר השוק של החזקה בכספי הפיקדונות והחזרתם צמודים בלבד. מדידת ריבית רעיונית זו תעשה בהתאם לעלות אחזקת כספים כאמור בשוק החופשי (מחיר הכסף שווה לריבית שוק של הלוואה), ולא בהתאם לשימושים האפשריים בכספים אלה, שאינם מצטמצמים בהכרח להפקדת פיקדון בבנק מסחרי. מכאן הגיע בית המשפט העליון למסקנה, כי גובה הריבית הוא כגובה הריבית המקובלת בשוק בגין הלוואה דולרית.

הלוואה לסטודנטים

לאור קביעה זו של בית המשפט העליון עולות המסקנות הבאות: יש לבחון בכל תקופת דיווח את ריבית השוק הנהוגה בארץ ו/או בעולם להלוואה צמודת דולר. אין לקבל באופן אוטומטי את דרישת מע"מ לתשלום מע"מ על ריבית רעיונית שנתית בשיעור 3.25% (כבפסק הדין). דרישה זו מקורה בתקופות עבר, עת ריבית השוק על הלוואות דולריות הייתה גבוהה. כיום ניתן להשיג בעולם הלוואות דולריות בריבית הנעה בין 1% ל-0.75%, ועל-פי סכום זה יש לערוך השומה. אפילו החוזר הישן של מע"מ וטיוטת החוזר החדש של מס הכנסה, עומדים בסתירה לקביעה זו, הנצמדת לשווי השוק. אנו כמובן רואים כהלכה מחייבת את פסיקת בית המשפט העליון ולא את חוזרי אגפי המיסים. פרט לסוגיית שיעור הריבית הרעיונית, עלתה בפסק הדין השאלה, האם שיעור ריבית השוק כולל בתוכו 17% מע"מ, או שמא על שיעור הריבית יש להוסיף מע"מ. הפער בין שתי גישות אלה הוא קרוב ל-20% בסכום המס. בעניין זה בית המשפט העליון קבע, כי שיעור ריבית השוק על הלוואה דולרית (בתקופתנו 0.75% - 1%) כולל בתוכו את המע"מ, וקיבל את גישת בית האבות. מעבר לאמור לעיל, בית המשפט העליון הותיר ב"צריך עיון" שאלה משפטית, אשר דווקא בשנים בהן שער הדולר עולה ביחס לשקל ולאינפלציה בישראל, הכרעה בה תאפשר את ביטולו של מלוא החיוב במע"מ על ריבית רעיונית בידי בתי אבות. לשם המחשת הדברים נביא את דברי נשיא בית המשפט העליון כלשונם: ניתן היה לטעון ששיעור הריבית הרלבנטי למקרה שבפנינו, הוא מדד בתוספת ארבעה אחוזים ובניכוי עליית ערך הדולר, משום שהריבית השנתית שנקבעה בתקנות מס הכנסה (קביעת שיעור ריבית), התשמ"ה-1985, לעניין סעיף 3(ט) לפקודת מס הכנסה היא מדד בתוספת ארבעה אחוזים. אולם, טענה זו לא נטענה כלל בפנינו על ידי בעלי הדין, ולכן איננה עומדת לדיון במקרה דנן. לעמדתנו, לאור דברים אלה, ניתן לפנות לרשויות מע"מ בשנים בהן שער הדולר עולה משמעותית לעומת המדד בתוספת 4% ולבקש לדווח על ריבית רעיונית בגובה 0 החייבת במע"מ. מאידך, בשנים בהן הריבית הדולרית בעולם אפסית, ושער הדולר יורד ומדשדש בשל כך - דיווח על ריבית שוק בגובה הנמוך מ-1% - יחסוך מע"מ רב לבתי האבות. מסקנתנו היא איפוא, כי יש לבחון את ריבית השוק ושערי החליפין לעומת האינפלציה, טרם שקילת דרך הדיווח האידיאלית ביותר לבית האבות.

הלוואה לעסק

כבר אמרנו שאשראי בנקאי הוא הנפוץ ביותר, ואמרנו שנציג מספר מסוגי ההלוואות, אך יש לקחת בחשבון, שאנחנו מציגים רק ארבע מסוגי ההלוואות ולכן חשוב לזכור כי לא פה נגמרות האופציות. והנה נבחרת הכוכבים שלנו: הלוואה לפי לוח סילוקין: בהלוואה מסוג זה משתמשים בדרך כלל לטווח ארוך, הלוואה זו כוללת החזר המורכב מתשלום קבוע, כאשר חלק ממנו זוהי הריבית. הלוואה בקרן קבועה: הלוואה מסוג זה מייצגת תשלום חודשי המשולם על חשבון הקרן ויתרת הקרן פוחתת מהר יותר מבדרך כלל. הלוואת בולט: בהלוואה מסוג זה אנו לא משלמים דבר עד לפירעון, או שאנחנו משלמים רק את הריבית, וכשמגיע הפירעון אנחנו משלימים את כל התשלום. הלוואה מסוג זה מתאימה כאשר אנחנו מצפים לסכום כסף גדול ממקור כזה או אחר. הלוואת "און קול": הלוואה מסוג זה הינה טובה לנו לתקופה קצרה, רוב השימוש בה הוא על מנת לאפשר לנו תזרים מזומנים לשוטף. ואיך נדבר על אשראי בנקאי ולא נכניס איזה מילה על ריבית? על כל סוגי ההלוואות דרך אשראי בנקאי אנחנו נשלם ריבית, השאלה היא כמה? הריבית בעצם היא צורת ביטוי כספית המתארת את הזמן שעבר בין קבלת ההלוואה לבין תקופת הפירעון. גובה הריבית בהתאם לכל סוג הלוואה מבטא את הסיכון בעסקה, והסיכון נובע מכך שהבנק מלווה את הכסף למי שמבקש אך בנוסף, יש לקחת בחשבון כי הבנק צריך להתחשב בשני גורמים: האחד: הבנק ירצה לתת כמה שיותר אשראי כדי להגדיל את הפער שבין הריבית שהבנק משלם ללווה (על פיקדונות שיש ללווה בבנק), לבין הריבית שאותה הבנק גובה מהלווה (על הלוואות שלקח הלווה בבנק). והשני: אם הלווה יוכל באמת להחזיר את ההלוואה במלואה כולל הריבית. יש לשים לב כי לכל הלוואה ישנו שיעור ריבית כזה או אחר – צריך לבדוק בדיוק מהו שיעור הריבית ולפי מה הוא מחושב. יש בנקים הגובים ריבית על פיגורים בתשלומים – וגם את נושא שזה צריך לבדוק ולוודא כי אנחנו מודעים לגובה הריבית במקרים שכאלו. והחשוב מכל, יש לוודא כי חישוב הנעשה לרביות הינו תקני וחוקי.

הלוואה לעסקים

פרסום המודעה - מודעות על מכרזים עבור דירות בתהליך כינוס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית. אתר Konesonline מרכז את המודעות מכל מקורות המידע הקיימים. במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה. ביקור בנכס - כונס הנכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם כונס הנכסים. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור. הגשת ההצעה - במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול: 1. טופס הצעה - טופס שמסופק ע"י עורך המכרז, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז. 2. שיק בנקאי או ערבות בנקאית - על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות. 3. חוזה המכר - החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז ("המוכר") לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה בגין הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע"י הצדדים. באתר Konesonline אנו משאירים את המודעות מספר ימים לאחר המועד האחרון להגשת ההצעות, היות ובחלק מהמקרים המועד האחרון נדחה, או לחילופין עורך המכרז מאפשר להגיש הצעות לאחר המועד האחרון להגשה (ולפני ההתמחרות) התמחרות - ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות במשרדו. בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו ההצעות עד שיוותר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז. כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות. במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים. אישור המכירה - הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל"פ על "פסיקתא"- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג', כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע"פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע"י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע"פ הוראות הסכם המכר. מספר דברים שחשוב לדעת: 1. הערכת שמאי - מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי לנכס נדל"ן על מנת לקבל את הערכת העלות של הנכס וכן על מנת ללמוד את המידע המשלים על הנכס כגון, מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצב הנכס. 2. מסים - מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה). 3. שכר טרחה כונס נכסים - רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכ"ט בגין טיפול ברישום הזכויות ע"ש הקונה, במידה ויתבקש יעשה ע"י משרדו של כונס הנכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר. 4. שכר טרחה מתווך - יש לברר לפני הגשת ההצעה האם על הקונה חלות עלויות מתווך הפועל מטעמו של עורך המכרז וחלות על הקונה. 5. מכרזים של גופים ממשלתיים - התהליך דומה מאוד לתהליך כינוס נכסים, למעט העובדה שבדרך כלל לא מתקיים הליך התמחרות. בנוסף, קביעת הזוכה מותנית באישור ועדת המכרזים.

הלוואה בנקאית

בתכנון צרכי העסק לטווח הקצר או הבינוני חשיבות תכנון תזרים המזומנים אינה נופלת בחשיבותה מתכנון רווחיות העסק. בעוד חישוב רווחי הפירמה משקף את ההפרש בין התקבולים לבין ההוצאות, הרי בניית תזרים מזומנים תשקף את יתרת המזומן שתעמוד לרשות העסק בכל נקודת זמן בעתיד. אין רווחיות הפירמה מהווה ערובה להמשך קיומה או התפתחותה בעתיד. מחסור במזומנים אשר יכול לנבוע בין היתר מהפער בין מועד התקבולים בגין המכירות לבין התשלומים השוטפים והתשלומים לספקים עלול להביא כל עסק ואפילו הרווחי ביותר לקריסה. ניהול תזרים מזומנים מדויק, עקבי ואמין מהווה כלי ניהול פיננסי למנהל ומאפשר קבלת החלטות על פי תנאי השוק המשתנים. שימוש מושכל בדוחות תזרים מזומנים מאפשר לצפות בעיות כמחסור במזומנים בטווח קצר, בינוני או ארוך ומאפשר להנהלת העסק להתארגן באמצעים שונים ( עליהם נעמוד בהמשך ) לתקופות ביניים אלו. הגדרה – תזרים מזומנים כלי ניהולי המספק מידע לגבי זרם ההכנסות וההוצאות העתידיות של הפירמה ומצב המזומנים בעתיד בכל נקודת זמן. בסיס נתונים לקבלת החלטות אופרטיביות וביצוע שינויים במהלך חיי הפירמה. תזרים המזומנים משקף את התנועות הכספיות כפי שישתקפו בעתיד בחשבון הבנק ומכין את מנהלי הפירמה לתרחישים עתידיים שלקראתם יהיה צורך בהתארגנות פיננסיות מול המערכת הבנקאית, הספקים והלקוחות, כפי שיפורט בהמשך. הצורך בהכנת תזרים מזומנים דו"ח תזרים מזומנים טוב הוא זה אשר מכיל את כל תנועות המזומנים בפירוט רב, בדייקנות ובאמינות . בראש וראשונה משמש הדו"ח את מקבלי ההחלטות בפירמה יחד עם זאת חשיבותו רבה ביותר בקיום קשרי הפירמה עם המערכת הבנקאית. דיווח עדכני ושוטף למערכת הבנקאית מהווה בסיס למניעת " הפתעות" ( שאינן "אהובות" על מנהלי הבנקים ) ומכין את מנהלי הבנק לתרחישים בעתיד. מאפשר קיום דיון ענייני לגבי צרכי הפירמה בתקופת ביניים של מחסור במזומנים או הרחבת מסגרות האשראי בעתיד. הקפדה על איכות דו"ח תזרים המזומנים לקיום האמור חשוב כי תזרים המזומנים יהיה ערוך בצורה שתשקף בדיוק ובפירוט רב את הוצאות והכנסות הפירמה בעתיד. הנתונים בתזרים מתחלקים לשני חלקים עיקריים: א. הכנסות והוצאות עתידיות ברמת ודאות גבוהה ב. הכנסות והוצאות עתידיות משוערות על פי נתוני העבר והערכות של מנהלי הפירמה לעתיד.

ריבית על הלוואה

הכנסות והוצאות בוודאות גבוהה: שקים שנתקבלו מלקוחות ועדיין לא נפרעו. הכנסות קבועות מלקוחות ( הסכמי שרות למשל ) , שכר דירה , הכנסות מריבית בגין פיקדונות, מימוש נכסים וכו' הוצאות בגין שקים שניתנו לספקים ומועד פירעונם בעתיד. הוצאות קבועות בגין תשלומי שכ"ד, הוראות קבע לפירעון הלוואות, הוצאות משכורת ,משרדיות, חשמל , טלפון , ארנונה, ( סעיפים אלו מתבססים על העבר בהנחה כי לא יהיו שינויים מהותיים בהיקף הפעילות של הפירמה או ישונו בהתאם לצפי הפעילות העתידית ). הוצאות ביטוח, תשלומים קבועים לליסינג וכו'

הלוואה מיידית

כפי שאנו רואים, כמות סעיפי ההוצאות הוודאיות עולה לאין שיעור על סעיפי ההכנסות הוודאיות מאחר והן כוללות את אותן סעיפי ההוצאה אשר אינן קשורות ישירות לרמת המכירות. הכנסות והוצאות משוערות: הכנסות ממכירות על פי תחזית המכירות ובכפוף לתוכנית המכירות ותנאי האשראי כפי שסוכם עם הלקוחות. הוצאות בגין חומרי גלם לייצור המכירות. הוצאות אחזקה , הוצאות בגין רכב הוצאות ריבית ועמלות בנק,תשלומים בכרטיסי אשראי . למרות שברור מהאמור כי תזרים המזומנים החזוי אינו מדויק ב- 100% ( מכיל סעיפים המבוססים על השערות ותחזית ) אין ספק כי ניהול תזרים אפילו ברמת דיוק של 70%-80% מהווה בסיס לקבלת החלטות ומעקב אחר הביצועים בפירמה. דו"ח תזרים המזומנים הינו דו"ח דינמי אשר מחייב את העוסקים בו לעדכון ומעקב. הדבר אמור לגבי השוואת הביצוע מול התכנון וכן התאמת התזרים מול תדפיס החשבון בבנק.

מחשבון החזר הלוואה

כלים לניהול תזרים מזומנים בפירמות קטנות אפשר לנהל תזרים מזומנים באמצעות גיליון אלקטרוני ( למיומנים לעבוד עם גיליונות אלקטרוניים ). בעזרת מחשב ותוכנה מתאימה אפשר להכין דו"ח תזרים מזומנים בקלות רבה לתקופות שונות ובהשקעת זמן מינימאלית. שימוש בתוכנה מפשט את תהליך הכנת הדו"ח ומאפשר עדכון יום יומי וניתוח דו"ח התזרים ברמות שונות: פילוח הנתונים בדו"ח המובנה בתוכנת התזרים מאפשר קבלת תשובות לשאלות הבאות: סה"כ סכום השקים שיצאו בחודש מסוים ? סה"כ תשלומים מתוכננים לספקים שונים ברבעון ? מה סה"כ הוצאות הנהלה וכלליות במהלך חצי שנה ? מה תהייה היתרה בבנק ביום מסוים בעתיד ? פירוט שקים והוצאות בחתך יומי חודשי וכו' תשובות לשאלות אלו חשובות לניהול מושכל של תזרים המזומנים בפירמה. קימת חשיבות במעקב ועדכון התזרים לעתים תכופות. תזרים המזומנים מהווה בסיס לתכנון ההוצאות בצורה מושכלת. זכור: כל עוד לא הוצאת שק לספק אתה המחליט לגבי מועד התשלום – לאחר שהשק הוצא המחליט לגבי כיבוד השק – הוא הבנק! טיפול במחסור במזומנים זמני או מתמשך מחסור במזומנים אינו מהווה בהכרח כשלון ניהולי – קיימות סיבות שונות למחסור זמני או מתמשך ביתרת המזומנים, תרחישים אשר אין בידינו לצפות, ישפיעו על נכונות הדו"ח עם כל הדיוק וההקפדה בהכנתו. כאשר עסק צופה כי בעתיד יקלע למצב של מחסור במזומנים ( חריגה ממסגרת האשראי שאושרה בבנק ) אם לטווח קצר , בינוני או מתמשך, עליו לנקוט בפעולות בכדי "לעבור" תקופה זו בשלום. העיקרון המנחה בטיפול במחסור במזומנים הוא כי מנהל העסק יהיה מודע מוקדם ככל האפשר לאפשרות זו. ספק הכסף של הפירמה – הבנק – יהיה מוכן להלוות כסף נוסף על בסיס תוכנית מפורטת לאחר ששוכנע, על פי תזרים המזומנים, כי אמנם יוכל לקבל את כספו חזרה. בכל מקרה מצב הפירמה יהיה חמור כאשר מנהל הבנק יגלה כי המחסור במזומנים נובע מחוסר מודעות ותכנון לקוי. כאשר מנהל הפירמה צופה מחסור במזומנים, עומדות בפניו מס' אפשרויות לפתרון הבעיה:

הלוואה מהבנק

א. פניה מסודרת לבנק המלווה לצורך " גישור " על פרק הזמן בו יחסרו מזומנים. (קל יותר ללוות מהבנק כאשר אינך זקוק מידית לכסף). ב. הזרמת הון עצמי מבעלי הפירמה. ( דבר המחייב זמן התארגנות ). ג. פנייה לספקים בבקשה להארכת מועד התשלום. ד. ביצוע קפדני של גביית חובות. ה. ביצוע פקטורינג וניכיון חשבוניות. ו. פניה ללקוחות המועדפים לצורך הקדמת תשלומיהם. ( מתן הנחת מזומן, דמי קדימה ) ז. מכירת נכסים וציוד מיותר. ח. בחינה מדוקדקת של החשבוניות לתשלום. ט. תכנון מחדש של ההלוואות ופריסתן להקלה בתשלום השוטף. יצירת אמון מצד המערכת הבנקאית דו"ח תזרים מזומנים אמין, מדויק ועקבי משרת יצירת יחסי אמון עם המערכת הבנקאית. רצוי להציג למנהל הבנק דוחות תזרים לעתים מזומנות, על מנת להשריש אמון זה. האמון של המערכת הבנקאית יבוא לידי ביטוי בעת שהפירמה תקלע למצב של מחסור במזומנים ותפנה למערכת לקבלת אשראי לצורך גישור זמני על מחסור זה או בעת שהפירמה תהייה זקוקה להרחבת מערך האובליגו. חובת הזהירות בעת הכנת התזרים חלה עלינו חובת הזהירות: א. היה שמרן ברישום ההכנסות . ב. אל תתעלם מהוצאות ולו הקטנות ביותר. ג. רשום הוצאות צפויות על פי התוכנית העסקית וצפי הגידול במכירות. ד. אל תשכח את הבלתי צפוי – הוסף הוצאות בלצ"מ ברמה סבירה. ה. בצע עדכון יום יומי מול דפי הבנק . מכירות מול הוצאות והרווח הצפוי אינן בהכרח ערובה לקיום תזרים מזומנים חיובי. גם כאשר רמת המכירות עומדת בציפיות אין בהכרח שחלוקת ההכנסות מהמכירות עומדת ביחס ישר לרמת ההוצאות. בד"כ קיים שוני במועדי תשלומי הלקוחות בעוד התחייבות הפירמה להוצאות הקבועות ותשלומי ספקים, מחייבת עמידה בזמנים כמוסכם וכמתחייב על פי חוק. נוסיף לכך הוצאות בלתי צפויות והרי מתכון לאפשרות להיווצרות מחסור במזומנים אשר עלול לסכן את המשך קיום הפירמה גם הרווחית ביותר. מנהלי הפירמה חייבים להיות מודעים בעוד מועד לפערים אלו ולהתכונן מראש לגשר על פניהם. לשם כך חיוני וחשוב ניהול תזרים המזומנים אשר מהווה כלי אבחון וכלי אופרטיבי לפתרון הבעיה עוד בטרם הוצרה.

הלוואה רכב

לכאורה ניצחון גדול לבנק ישראל, לחברי הכנסת ולציבור - הנה הוכח שהבנקים בישראל גובים עמלות מנופחות, ולכן יש מקום להתערב רגולטורית, באמצעות שינוי מבנה השוק להגברת התחרות או באמצעות פיקוח על מחירים. אבל מי שמכיר את המספרים של מערכת הבנקאות צחק למקרא הכותרת הזאת: 430 שקל בשנה. נדמה שנפלה כאן למישהו ספרה אחת. בישראל יש כשני מיליון משקי בית המחזיקים כ-4 מיליון חשבונות בנק - חלקם רדומים. נכפול 430 שקל בכ-2 מיליון משקי בית - ונקבל הכנסה מעמלות של 860 מיליון שקל. וזה הרגע לצחוק. עיון קצר בדו"ח בנק ישראל על מערכת הבנקאות ל-2005, שפורסם לפני ארבעה חודשים, מעלה כי סך ההכנסות התפעוליות של הבנקים הסתכם בשנה שעברה בכ-12.8 מיליארד שקל. כלומר יש פער של כ-12 מיליארד שקל בין 860 מיליון שקל שהם ההכנסות, לכאורה, של הבנקים מעמלות - כפי שהוצג בדו"ח של בנק ישראל - לבין דו"ח הרווח וההפסד של הבנקים. מאיפה ההפרש: אז ראשית, רק כמחצית מההכנסות התפעוליות של הבנקים מגיעה ממשקי בית; המספר המדויק ל-2005, על פי בנק ישראל, הוא 49.5%. אוקיי. עדיין נשארנו עם 5.5 מיליארד שקל לא מוסברים. התשובה היא כמובן פשוטה להפליא: הבנקים, בסיוע בנק ישראל, הצליחו לעשות framing לעניין שעל הפרק ולנהל דיון רק על רק נתח זעיר מהעמלות שהם גובים ממשקי הבית - עמלות על ניהול חשבון עו"ש. גם מי שלא פתח מאזן של בנק בחייו, ורק יקדיש ארבע דקות ורבע לדו"ח בנק ישראל, ימצא מיד שמתוך 12.8 מיליארד שקל של עמלות תפעוליות בבנקים ב-2005, רק 1.47 מיליארד דולר הם מדמי ניהול חשבון. מיד אחריהם אפשר למצוא את שירותי מערך התשלומים, כרטיסי אשראי, טיפול באשראי ובעריכת חוזים, שירותים ממוחשבים, דמי ניהול ועוד ועוד עשרות עמלות כיד הדמיון הטובה על הבנקאים. אתמול פורסמה ידיעה טיפשית בעיתונות האמריקאית על מסעדן ניו יורקי שחיפש לעצמו יחסי ציבור והודיע שימכור פיצות מיוחדות עם קוויאר ב-1,000 דולר ליחידה. מי שקורא את הידיעה הזאת בוודאי מהרהר מיהו הטיפש שישלם 1,000 דולר עבור משולש של פיצה. לעומת זאת כשאנחנו נכנסים לבנק לקחת הלוואה, סוגרים עם הבנקאי על ריבית, ואז רגע לפני קבלת הכסף מזכירים לנו שיש כאן עמלת "עריכת מסמכים" של כמה מאות עד אלפי שקלים - כמה מאתנו מבינים שהעמלה הזאת היא טיפשית פחות או יותר כמו פיצה ב-1,000 דולר, כי אין מאחוריה שום דבר בעצם? או כאשר אנחנו קונים נייר ערך או מלווה קצר מועד מבנק ישראל ב-100 אלף שקל, והבנק גובה מאתנו כל שנה "דמי שמירה" של 0.1% עד 0.5% - כלומר כ-500 שקל בשנה על כלום; על אחסון של כמה ביטים במחשב - אנחנו מקבלים את זה כמובן מאליו, למרות שזה יותר מופרך כלכלית מפיצה ב-1,000 דולר. העיסוק של בנק ישראל ושל כמה חברי כנסת בעמלות על חשבון עובר ושב או כל עמלה אחרת משחק לידיהם של הבנקאים - הוא מאפשר לבנקאים להרחיק את הדיון הציבורי מהעניין האמיתי: כיצד משנים את מבנה מערכת הבנקאות באופן שיכניס בה תחרות בכל תחומי העמלות. למעשה גם אנחנו נופלים כבר בשלב מוקדם זה קורבנות ל-framing של הבנקים. מדוע בכלל אנחנו מתייחסים רק לעמלות התפעוליות. מה עם הריביות? האם הריביות שגובים הבנקים ממשקי הבית בישראל קשורות למחיר הכסף שלהם ולרמות הסיכון שלו?

הלוואה פרטית

מובן שלא: אחוז ההפרשות לחובות מסופקים (רעים) של הבנקים כנגד אשראי לעסקים גבוה פי 2.5 מההפרשות לחובות רעים של משקי הבית. אם הסיכון הכרוך במתן אשראי למשקי הבית נמוך דרמטית ממתן אשראי ללווים עסקיים גדולים - מדוע המחיר (הריבית) שגובים ממשקי הבית גבוה הרבה יותר ברוב המקרים? כמובן - בגלל שאין תחרות משמעותית במערכת הבנקאות בתחום משקי הבית, בעוד שעל הלווים הגדולים יש תחרות עזה. אז לאן הולכים המיליארדים העודפים שהבנקים מצליחים לגבות ממשקי הבית הודות לתחרותיות הנמוכה? "לרווחים המטורפים של הבנקים", אתם צועקים. הנה עוד הצלחה של הבנקאים בלאחז את עיני הבריות: ישנו מיתוס כזה שקנה לעצמו אחיזה חזקה בציבור הישראלי בשנים האחרונות כאילו הבנקים בישראל הם העסקים הרווחיים ביותר במשק. מדוע? מכיוון שבנק לאומי ובנק הפועלים הם בנקים ענקיים עם הון עצמי עצום, ולכן הרווחים שלהם מסתכמים במיליארדי שקלים. ואולם אם נבדוק את הרווחיות של הבנקים במונחים כלכליים, כלומר כתשואה על ההון, נגלה שלמעט שלוש השנים האחרונות - שבהן הבנקים נהנו מרווחי הון חד-פעמיים בגלל מכירת נכסים - הרי הרווחיות של מערכת הבנקאות בישראל נמוכה בכל השוואה בינלאומית. רגע, משהו לא מסתדר. מצד אחד אנחנו טוענים שהבנקים גובים עמלות גבוהות בגלל מבנה שוק לא תחרותי, ומצד שני אנחנו טוענים שהרווחיות האמיתית שלהם אינה גבוהה במיוחד; משהו לא מסתדר כאן. לא, זה דווקא מסתדר מצוין. מה שחסר כדי לסגור את המשוואה הזאת הוא המספר שמופיע בכותרת - זה שלעתים נדירות זוכה לדיון בעיתונות הכלכלית, ומעולם לא נדון בבנק ישראל או בדיונים העקרים המרובים של ועדת הכלכלה של הכנסת בנושא מערכת הבנקאות. 13 מיליארד שקל הם עלות השכר של 38 אלף עובדי מערכת הבנקאות הישראלית שרובם המכריע מתרכז בחמשת הבנקים הגדולים; 13 מיליארד שקל הם ההסבר ל"יכולת" של הבנקים הישראלים לגבות עמלות וריביות מנופחות מבלי להציג שיעורי רווחיות גבוהים, כמקובל בעולם הבנקאות. 13 מיליארד שקל הם הסיבה האמיתית לכך שהסיכוי שנראה ירידה משמעותית בעמלות ובריביות שגובים מאתנו הבנקים בישראל בשנים הקרובות הוא נמוך. הבנקים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם את זה - כי הם מנופחים בכוח אדם יקר. בשלוש השנים האחרונות, שבהן מלאו העיתונים בידיעות על מאבקים עזים לכאורה של בנק ישראל וחברי הכנסת בבנקים, עלה השכר הממוצע במערכת הבנקאות ב-13% - פי ארבעה(!) משיעור העלייה הממוצע בשכר בשאר חלקי המשק. מערכת הבנקאות הישראלית זקוקה לרפורמה מאסיווית שתפתח את כל תחומי הפעילות שלה לתחרות אמיתית ותכפה על הבנקים להתייעל. הרפורמה המהפכנית הראשונה במערכת הפיננסית של ועדת בכר טיפלה רק במקטע אחד של שוק ההון הישראלי. אבל לפני שמתחילים בדיונים על רפורמה - כדאי להגדיר מחדש מה הנושא שנמצא על השולחן, ולא לתת לבנקים או לבנק ישראל להגדיר אותו.

בקשת הלוואה

ברכות לאלי כהן, ושאלה קטנה ברשותך ראשית, ברכות לאלי כהן הממונה על השכר באוצר: על העמידה העיקשת מול בנק ישראל, מול ועד העובדים שלו, מול נגיד הבנק המרכזי, מול שר האוצר ומול ראש הממשלה. עיני כל הציבור מופנות אליך; לאחר שנחשפו בשנתיים האחרונות המשכורות וההטבות השערורייתיות של עובדי בנק ישראל - התקפלות במאבק על הסכם השכר בבנק תשדר מסר שלילי לא רק לקבוצות לחץ אחרות, אלא לכל משלמי המסים שעומדים משתאים מול המספרים המופרכים. אבל אחרי כל הברכות האלה, יש בכל זאת שאלה אחת שמטרידה אותנו כל הזמן: למה רק בבנק ישראל? אנחנו מסכימים ששחיתות בתחום השכר בבנק המרכזי, שאמור להיות יועץ לממשלה בענייני כלכלה, היא הרסנית במיוחד. אבל צריך גם לזכור כי בבנק ישראל יש פחות מאלף עובדים - ואילו במגזר הציבורי המורחב יש כמעט מיליון עובדים. האם רק בבנק ישראל יש פנסיות תקציביות מנופחות שמעניקות מיליוני שקלים לפורשים בגילאים מוקדמים? רק שם יש רכיבי שכר שהם פיקציה מוחלטת? רק שם יש פדיון ימי חופשות ומחלות בסכומים שרוב העובדים במגזר הפרטי לא ראו ולא יראו כל חייהם? או שמא, אלי, הסיפור קצת שונה, ובעצם את הנורמות המושחתות שפשו בבנק ישראל לאורך שנים אפשר למצוא בעוד עשרות או מאות מוסדות, ארגונים ומשרדים במגזר הציבורי? ואז תעלה השאלה מדוע הממונה על השכר באוצר לא מרחיב את המאבק הציבורי ההירואי שלו בשחיתות השכר בבנק ישראל לכל חלקי המגזר הציבורי - ומתחיל למשל בסידורי השכר וההטבות במערכת הביטחון, בתעשיות הביטחוניות ובמונופולים הקטנים והגדולים? כי בסוף היום, מר כהן, אתה יודע, זה הכל כסף - ובנק ישראל אמנם אחראי על הדפסת הכסף שלנו, אבל התקציב שלו הוא כסף קטן.

הלוואה לפתיחת עסק

אחד המאפיינים הבולטים של המשק ישראלי, אשר הינו חלק בלתי נפרד מהתרבות ודפוסי ההתנהגות של הישראלים (לעומת מגמה קיימת בשווקים בינלאומיים שונים) הוא השאיפה להיות בעלים של דירת/בית מגורים. שאיפה זו, אינה נבלמת לאור העובדה שקרוב ל-75% מאוכלוסיית ישראל אינם בעלי הון עצמי מספיק למטרה זו. ההמשך הוא קבוע וידוע מראש - לקיחת משכנתא. למערכת הבנקים למשכנתאות וחברות הביטוח, היסטוריה ארוכת שנים במתן משכנתאות, עם נקודות גאות ושפל. כנראה שניסיון ארוך שנים זה, אינו מספיק, אחרת איך אפשר להסביר התבטאויות כאלה ואחרות של בכירי מערכת זו כמו "בית זה חלום ? משכנתא זה סיוט", "ארץ מסלולי המשכנתא הבלתי מוגבלים", "הציבור הישראלי לא אוהב לקחת משכנתא: תהליך לקיחת משכנתא נראה לישראלי הממוצע מורכב ומטריד" ועוד. עם זאת, הם מוסיפים ואומרים שלמרות היעדר הביטחון וחוסר הוודאות בתהליך, הישראלים זקוקים למשכנתא היות ולרוב המכריע אין מספיק כסף לרכישת דירה. הם טוענים שתהליך רכישת דירה ולקיחת משכנתא, נתפש כחלק מהזהות הישראלית, ונחשב בעיניי רבים כהחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייהם. מדי שנה נמכרות בישראל בין 90,000 ל-110,000 יחידות דיור וביניהן דירות יד ראשונה ויד שנייה, קרקעות ומגרשים לבנייה עצמית. הביקוש לכך מגיע ממגוון רחב של פלחי שוק כמו למשל, אלו שמתגוררים בשכירות, ומבקשים לשלם משכנתא במקום שכר דירה חודשי העומד על סכום שבין 500$ ל-850$ בממוצע. דוגמאות נוספות הן זוגות צעירים המתחתנים ומתחילים לבנות את חייהם ביחד, משפרי דיור המעוניינים לשדרג את רמת חייהם לאחר שטעמו כבר מלהיות בעלי נדל"ן, בעלי יכולת המעוניינים להפנות את כספם לשוק הנדל"ן במטרת השקעה או על מנת לספק מקום מגורים עצמאי לחלוטין לילדיהם ונכדיהם, ועוד. רכישת דירה ולקיחת משכנתא הן שתי פעולות הקשורות זו בזו כחוליות בשרשרת אחת. לעומת השאלה הרטורית המפורסמת "מה קדם למה, התרנגולת או הביצה" לה לא נמצאה תשובה עד היום, השאלה "מה צריך לעשות קודם לרכוש את הנכס או להיערך מבחינת המשכנתא" כבר לא רטורית כלל וכלל, התשובה היא חד משמעית, "להיערך מבחינת המשכנתא". אין לחתום על חוזה רכישה, מבלי להיערך למימונו קודם לכן, ומבלי לשקול את כל הצדדים הנוגעים לכך מראש. מדובר בהתחייבות כספית ארוכת שנים במידה כזו, שמצריכה ייעוץ פיננסי מעמיק. ייעוץ זה כולל ניתוח פרופיל הלקוח תוך הסתכלות רחבה על עברו הפיננסי וראייה לעתיד בהקשר לתחזיותיו וציפיותיו, הערכת השינויים הצפויים בהכנסותיו לאור מקצועו ועיסוקו, בחינת האפשרות לקבלת סכומי כסף חד פעמים בגין מענקים ומתנות מבני המשפחה המבוגרים יותר, ואף לקיחה בחשבון של תוכניות אופציות במקום עבודתו. מכל אלו, ניתן לגזור את יכולת ההחזר של הלקוח ומשק הבית שלו, וכתוצאה מכך את סכום המשכנתא ותקציב הרכישה שעומד לרשותו. אולי במידה ובעת לקיחת משכנתא, הלקוחות היו מקפידים לבחון את כל האספקטים הללו, כמות המשפחות המפונות כל שנה מדירותיהם בשל חוסר עמידה בתשלומים, הייתה קטנה יותר, מאשר היום (כ-1000 בממוצע). לפעמים נשאלת השאלה, האם רוכשי הדירות, יכולים להיכנס לתהליך לקיחת המשכנתא באופן עצמאי וללא התערבות חיצונית מקצועית-אובייקטיבית כלשהי, ורק על סמך ייעוץ בנקאי בלבד בו מלכתחילה טמון ניגוד אינטרסים מסוים. קחו בחשבון כי מדובר בסכום של 450,000?-500,000? (גודל המשכנתא הממוצעת), וכן, כפי שהתבטאו אחד הבכירים לשעבר במערכת הבנקאית "ישראל היא ארץ מסלולי המשכנתא הבלתי מוגבלים" ? דבר הבא לידי ביטוי בקיומם של לא פחות מ-40 מסלולי משכנתא שונים, אשר נראה אתכם שורדים בניסיון להבחין ביניהם ( משכנתא קונטרול, משולבת, מתחשבת, מנצחת, עם החזר גמיש/יורד/מופחת, משכנתא עם פתק החלפה, במרווח פוחת, משלמת, ממתינה, אחרת, בהקפאה, Free, ויוד. מספיק לכם???) יש תמיד לזכור שליד כל סיכוי נמצא גם סיכון, ועל מנת להגדיל את הסיכוי על פני הסיכון, חייבים לתכנן את המעשה לפני שמתחייבים. התכנון מתחיל בפרטים הקטנים לכאורה אשר דורשים תשומת לב רבה. יש תמיד לזכור, שהאדם צריך לנהל את המשכנתא ולא להפך ? סוף מעשה במחשבה תחילה.

הלוואה לזמן בינוני

לקיחת משכנתא עשויה להיות לרבים מאיתנו, ההשקעה גדולה ביותר במהלך חיינו. מטרת המאמר, היא להבהיר את מידת הסיכונים הנלווים ללקיחת משכנתא, ולאפשר את הפחתתם כדי להגיע לבחירה נכונה של משכנתא המתאימה לכם. מרבית המשכנתאות בבנקים ניתנים לתקופות ממושכות, דבר המכביד לעיתים על מוסר תשלומים גבוה ועל עליית רמת אי הוודאות בתשלומי ההחזר החודשי. קיימים כיום מסלולי החזר שונים המונהגים על ידי הבנקים. במאמר זה נעסוק בפאן כלכלי מימוני של החזר המשכנתא במסלולי הסילוקין הנפוצים בבנק הנחלקים לשלושה מסלולים שונים.

הלוואה לדירה

1. לוח סילוקין שפיצר- שיטת החזר זו נחשבת לנפוצה ביותר וכוללת החזר חודשי קבוע המורכב מתשלום משתנה על הקרן והריבית במשך הזמן. טעות נפוצה לחשוב כי בתחילת תקופת ההלוואה, משולמים בעיקר הוצאות הריבית. להלן דוגמא ללוח שפיצר סכום של 300,000 ? שנלקח לתקופות שונות בריבית 5% יראה כך: לתקופה של 20 שנים ההחזר החודשי יעמוד על 1979 ?, מתוכם 729 ? על חשבון הקרן ו1,250 ? על חשבון הריבית. לתקופה של 15 שנים ההחזר החודשי יעמוד על 2.372 ?,מתוכם 1,122 ? על חשבון הקרן, ו 1,250 ? על חשבון הריבית. לתקופה של 10 שנים ההחזר החודשי יעמוד על 3,181 ?, מתוכם 1,931ש"ח על חשבון הקרן, ו1,250 ? על חשבון הריבית. ניכר כי שככל שהתקופה ארוכה יותר, יקטן תשלום היחסי על הריבית בהחזר החודשי. 2. לוח סילוקין קרן שווה (יורדת) - על פי חישוב קרן שווה התשלום על הקרן ישאר קבוע ואילו ההחזר החודשי ישתנה, כאשר בתחילה יהא גבוה וירד עם השנים. 3. לוח סילוקין בוליט גרייס - בשיטה זו לא נשלם את ההחזר עבור הקרן אלא רק עבור הריבית. לאחר תקופת מה נחזיר את ההלוואה במלואה. כל אחד מהמסלולים ניתן לשימוש לחישוב משכנתא, אך עליה יש להוסיף גם את מקדמי הסיכון השונים. ישנם סיכונים רבים המוספים ללוח הסילוקין - להלן המרכזיים ביותר: 1. סיכון הצמדה - בעקבות עליית מחירים לצרכן 2. סיכון עליית פריים 3. סיכון בשינוי שער חילופין (דולר, יין, יורו) 4. סיכון ריבית משתנה רעיון המאמר הוא להביא לתשומת לב את גורמי הסיכון השונים הנלווים ללקיחת משכנתא. כאשר נדע את הסיכון נדע גם לגדר סיכונים, כלומר להמעיט בנזקיהם כדי להקטין את ההחזר הכספי הנדרש מאיתנו למשכנתא. להלן פירוט מאקרו כלכלי קצר להסבר על גידור סיכונים ריבית הפריים הינה הריבית המוכרזת על ידי בנק ישראל ונקבעת על ידי הנגיד. בקביעת ריבית הפריים נצמדים לה מרווח של 1.5% נוספים. הנגיד קובע את הריבית על סמך נתונים כלכליים מוניטריים שונים: כמות הכסף במשק, הפער בין ריביות ישראל לגושי המדינות הגדולות (יורו,יין), ציפיות של משקיעים ועליית מדד המחירים לאורך זמן, ועוד פרמטרים שונים. הריבית מושפעת כאמור ממדד המחירים לצרכן, כך שככל שהמדד עולה תעלה גם הריבית כדי לרסן את האינפלציה הגבוהה במשק. מצד שני קיים אפקט סיבובי לעליית ריבית הפריים והוא העברת כספים לחסכונות משקי הבית בבנקים, כדי ליהנות מריבית גבוהה. בה בעת תקטן הצריכה הפרטית שכן הכסף הועבר לחיסכון וכן תקטן גם עליית המחירים המדד לצרכן. יש לזכור כי בחישוב ההחזר החודשי על המשכנתא נכללים סכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה והריבית. ריבית הפריים היא הריבית הנכנסת ללוח הסילוקין בחישוב ההחזר ואילו הלוואה הצמודה למדד לוקחת בחשבון את עליית המדד ומלבישה אותו על עלות ההחזר החודשי. לכן, בחישוב כולל של כדאיות המשכנתא יש להתחשב בפרמטרים אלו, כמו גם בחישוב כדאיות המעבר בין מסלולים. לסיכום, מחקרים רבים עוסקים בחקר הסוגיה והשפעתם של משתנים, כך שהמסקנה הנובעת היא כי גידור יעיל של הנתונים יכול להתבצע על ידי חישוב כדאיות הלוואה צמודת ריבית ופריים לאורך שנים. בהתאם לזאת נמצא כי הלוואה צמודת מדד כדאית לתקופת הלוואה של 10-12 שנים, ואילו מעבר לתקופה זו כדאית הלוואה צמודת פריים. המאמר דן בסיכונים האפשריים הנצמדים לחישוב ההחזר החודשי. בכל מקרה של קבלת החלטה ללקיחת משכנתא, ראוי להיוועץ באיש מקצוע, כדי להתאים את אופן חלוקת המסלולים והתאמתם לצרכי הלקוח מבחינה כלכלית ותזרימית לאורך כל תקופת ההלוואה.

הלוואה סטודנטים

לוח שפיצר עדיף על לוח סילוקין קרן שווה במאמר הקודם שפורסם תחת הכותרת "התמודדות עם סיכוני משכנתאות והלוואות, דרכי התמודדות ואופן חלוקת מסלולי המשכנתא? דנו בהבדלים בין לוחות הסילוקין ובאפשרויות הגידור המומלצות. במאמר זה אבקש לסתור את הטענה, הרווחות בקרב מרבית האוכלוסייה, הגורסת כי לוח סילוקין קרן שווה כלכלי יותר וחסכוני יותר מלוח שפיצר. ולטעון כי מקור הטעות הינו בהשוואת בסיס כלכלי שונה. על מנת להסביר את הרעיון אפתח בדוגמא מספרית ישנם שני חלופות על אותם הנתונים: משכנתא על סכום של 250 אלף ? שנלקחה ל-20 שנה בריבית 4.8% המחושבת באמצעות: 1. לוח שפיצר. 2. לוח סילוקין קרן שווה (קרן יורדת). בלוח סילוקין שפיצר ההחזר החודשי יעמוד על 1,622 ש"ח לחודש, סה"כ תשלום 389,374 לכל התקופה בלוח סילוקין קרן שווה ההחזר יהיה 2,041 ש"ח, 370,000 לכל התקופה זהו החישוב הידוע לכולם ועליו כולם מסתמכים

מתן הלוואה

אם אותה משכנתא תחושב באופן שונה, כאשר התשלום החודשי הינו הבסיס להשוואה נקבל את התשובות הבאות: בלוח שפיצר, אם ניקח את המשכנתא לפי אותם הפרמטרים אבל רק ל 14 שנה (במקום (20 נקבל תשלום חודשי של 2046, סה"כ 343,819 ש"ח וראו, התשלום החודשי אותו דבר, מספר השנים קטן, חיסכון משמעותי !!!! יש לציין את הדברים: 1.אומנם בלוח קרן שווה התשלום החודשי יורד ואינו קבוע אך הירידה היא מינורית לאורך השנים. 2. לחיסכון יש להוסיף כי הריבית בגין שנים קצרות יותר עדיפה ועל כן מעלה את החיסכון. 3.לקיחת שנים קצרות יותר מנטרלת את השפעת המדד המצטברת בסוף התקופה, שוב חיסכון אדיר.

הלוואה בבנק

במבוך המשכנתאות משכנתא מוגדרת כהלוואה כנגד שעבוד נכס נדל"ן ומהווה אמצעי תשלום בעיקר לרכישת דירה , מגרש, משרד, לצורכי בניה, שיפוץ ו/או הרחבת בית. משכנתא לרכישת דירת מגורים, מסתכמת על פי דעת מומחים, בסכום הכנסה ממוצעת של כ-10 שנות עבודה כך שאפשר להתייחס אליה גם כחיסכון הפוך לזמן ארוך, המאפשר הנאה מיידית בנכס כנגד תשלומים חודשים קטנים יחסית, המשתווים פחות או יותר לגובה תשלום שכר דירה, על דירה באותו סדר גודל. הלוואות משכנתא פרטיות, העשויות להגיע גם ל 30 שנות החזר, ניתן לקבל כיום רק במוסדות פיננסיים שהתמחו בתחום והמשמשים כמתווכים בין משקיעים לבין לווים, מאחר לא ניתן כמעט למצוא משקיעים שיסכימו להפקיד כספים ל תקופות כה ארוכות בבנק מסחרי רגיל. המוסדות הפיננסיים הם בדרך כלל : ? הבנקים למשכנתאות. ? חברות ביטוח העוסקות בתחום. הלוואת המשכנתא מגוונת מאד וניתן למצוא אותה כיום, בשינויים אלו או אחרים, בין המוסדות השונים ואפשר לסווגה לכמה סוגים עיקריים ובתוכם נמצא סיווגי משנה שונים. להלן פרוט קצר: ? משכנתא לזכאי משרד השיכון ובינוי ניתנת על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר כסיוע לרכישת דירה חדשה או יד שנייה. בשנים האחרונות היקף הסיוע שנועד הלך והצטמצם. תנאי הכרחי למימוש הלוואת זכאים הינה הנפקת תעודת זכאות המונפקת על ידי הבנקים למשכנתאות ונקבעת על פי ניקוד הניתן ללווים ומיקום הדירה. הקריטריונים לניקוד לזוגות צעירים יקבעו בין השאר לפי מספר האחים של בני הזוג, וותק בנישואין, מספר הילדים ומספר חודשי שירות צבאי. אוכלוסיות זכאיות נוספות הן עולים חדשים ומשפחות חד הוריות. ? הלוואות מכספי הבנקים למשכנתאות (משלימה) על מסלוליהן השונים ניתנות לכל מי שאינו נכלל בקריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון והאוצר וכהלוואה משלימה לאותם זכאים שגובה ההלוואה על פי הזכאות אינו מספיק להם. בין המסלולים נמצא בדרך כלל: ? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן, בריבית קבועה והחזר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. ? הלוואות צמודות למדד המחירים לצרכן בריבית משתנה, הנקבעת אחת לשנה או למספר שנים על פי קריטריונים קבועים מראש. ? הלוואות צמודות לשער ה $ בריבית הלייבור, (ממוצע ריבית דולרית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון) בתוספת מרווח סיכון שנקבע ע"י הבנק. ? הלוואות שקליות לא צמודות על בסיס הפריים כפי שנקבע מידי חודש על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת או בגריעת מרווח סיכון שנקבע על ידי הבנק. ? על מנת למנוע סיכוני חשיפה מיותרים או להוזיל שעורי ריבית, הבנקים מציעים כיום ללווים לשלב בין המסלולים השונים. ? גרירת משכנתא הינה העברת הלוואת משכנתא על תנאיה מנכס הנמכר לנכס הנרכש, הסרת השעבוד הרובץ על הנכס הנמכר והעברתו לנכס הנרכש. ? מחזור הלוואת משכנתא הינה החלפת הלוואת המשכנתא הקיימת שנטלה בעבר בריבית גבוהה, כפי שהיתה נהוגה ביום נטילתה, בהלוואת משכנתא חדשה בריבית זולה יותר הנהוגה כיום וכנגד משכון הנכס הקיים.כמובן יש לבחון את כדאיות המחזור בקפידה בטרם החלטת ביצוע פעולת המחזור.

הלוואה ללא ערבים

להלן תוצאות סקר לווים שנערך בקרב 500 נוטלי משכנתאות בשנת 2004. ? משכנתא מבוקשת ממוצעת 462000 ?. ? תקופת החזר פופולארית 20 שנה. ? מסלולי ריבית והצמדה : 89% קבועה צמודה למדד 7% משתנה צמודה למדד 3% צמודה לדולר 1% על בסיס הפריים ? מבין נוטלי המשכנתאות : 31% זוגות צעירים זכאים. משכנתא ממוצעת זכאות + משלימה 466000 ? . 69% זוגות צעירים לא זכאים. משכנתא ממוצעת 457000 ?. ? אחוז מימון דרוש : 63% משווי הנכס בקרב הזכאים 47% משווי הנכס בקרב הלא זכאים. חלק גדול מנוטלי המשכנתאות הלא זכאים עשו זאת למחזור משכנתא קיימת . ? הנכס הפופולארי שמומן : 40.5% דירה יד שנייה. עלות ממוצעת לדירה 677000 ?. 16.5% דירה חדשה. עלות ממוצעת לדירה 876000 ?. 11% בניה עצמית. 4% הרחבה ושיפוצים. 4% בית פרטי יד שנייה. 2% בית פרטי יד ראשונה. 22% מחזור משכנתא קיימת. גובה המחזור עמד על 430000 ?.

לקיחת הלוואה

לסיכום כדאי לדעת : נטילת הלוואת משכנתה היא עסק לא פשוט ובדרך כלל מדובר בעסקה הכספית הגדולה ביותר שמבצעים משקי הבית. נטילת משכנתא חייבת תכנון פיננסי מוקדם. בעת התכנון הפיננסי חייבים לקחת בחשבון את יכולת ההחזר לתשלום החודשי. תיכנון ההחזר החודשי יבנה על פי רמת ההכנסות כיום וצפי וודאי להכנסות בעתיד. חייבים גם להתחשב ביכולות הכספיות כשנלקחו בחשבון כל יתר ההוצאות העכשוויות והצפויות מתוך ההכנסות החודשיות. יש לשים לב למסלול המתאים, לסוג ההצמדה ושעורי הריבית. במידה ומגיעים למסקנה שאין יכולות כספיות מספיקות, עדיפה אופציית השכירות על אופציית ההסתבכות. לטובת נוטלי המשכנתאות נוסדו בשנים האחרונות חברות ייעוץ חוץ בנקאיות הנותנות ייעוץ וליווי בתחום המשכנתאות, תחום פופולארי מאד בארה"ב ובאירופה. חברות אלו מעסיקות מומחים בתחום המשכנתאות, הם בלתי תלויים בבנקים, משלבים בדיקה ראשונית יחד עם נוטלי ההלוואה לקביעת גובה ההחזר החודשי המתאים וגובה ההלוואה המקסימאלי שרצוי, לפי יכולות ההחזר, מלווים את נוטלי המשכנתה בכל שלבי הביצוע עד לסיומו המוצלח. מומלץ לנצל את היכולת הידע והנסיון של חברות הייעוץ גם במחיר שכ"ט שהינו סכום לא משמעותי לעומת פוטנציאל החסכון, הן בתנאי ההלוואה המשופרים והן בהימנעות מטעויות שעשויות לעלות בכסף רב ובדרך כלל אינן ניתנות לתיקון לאחר ביצוע ההלוואה. נוטלי המשכנתאות כבר לא לבד במבוך.

הלוואה סטודנט

כמעט אלף שנים חלפו מאז כתב חכמנו הרמב"ם: "שמונה מעלות יש בצדקה, זו למעלה מזו. מעלה גדולה שאין למעלה ממנה זה המחזיק ביד ישראל שמך ונותן לו מתנה או הלוואה או עושה עמו שותפות ... כדי לחזק את ידו עד שלא יצטרך לבריות לשאול". האגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית, שמקום מושבה בירושלים, מיישמת את האידיאל הזה הלכה למעשה, משנת 1990. האגודה העמידה הלוואות ללא ריבית בסכום כולל של למעלה מ- 54 מיליון דולר. ההלוואות ניתנו ללמעלה מ- 28,000 עולים חדשים ומשפחותיהם מחבר העמים, ממזרח אירופה ומאתיופיה, וכן למשפחות נזקקות אחרות. מדי חודש מעניקה האגודה כ- 300 הלוואות חדשות, אך מספר הנזקקים להלוואות גבוה פי כמה. רשימת מבקשי ההלוואות שלנו הולכת וגדלה בגלל המצב הכלכלי והביטחוני של מדינת ישראל. אנו מהווים עוגן לאנשים החיים כמעט על קו העוני ואנשים במעמד הביניים הנמוך, המתמודדים עם הוצאות בלתי צפויות בתחומי הבריאות, החינוך, העבודה והדיור. נתנו יותר מ- 10.5 מיליון דולר לעסקים קטנים של עולים וישראלים אחרים.

הלוואה לזמן ארוך

אחריות הלווים מבקשי הלוואות חייבים להיות מועסקים ובעלי הכנסה קבועה מינימאלית של 2,500 ₪, עם שני ערבים מועסקים גם הם. ההלוואות אינן מיועדות למקבלי תשלומי סעד או למי שאין לו אפשרות להחזיר את הכסף. תנאי החזרת ההלוואה נוחים וגמישים אולם העיקרון הבסיסי הוא שאת ההלוואה יש להחזיר על פי לוח הזמנים שנקבע בהסכם עם הלווה, כדי שיהיה אפשר להלוות את הכסף ללווים נוספים ממתינים, לפי עקרון המחזור. האגודה נתמכת באמצעות תרומות, מענקים ועיזבונות של אנשים פרטים ובעלי קרנות או עסקים נדיבים בישראל ובארצות אחרות. הממשלה והסוכנות היהודית אינן משתתפות במימון כלשהו, וההכנסות הן אך ורק מאנשים פרטיים ומקרנות בארץ ובחו"ל. האגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית הנה עמותה ארצית מוערכת מאד, שזכתה בפרס אות נשיא המדינה, פרס ראש עיריית ירושלים, אות שר העלייה והקליטה ואות מופת חברתי של כנס שדרות. מדי חודש מאשרת הנהלת האגודה כ- 300 הלוואות חדשות. שיעורן הכולל של ההלוואות שלא הוחזרו בזמן ("בעיתיות") מגיע לכדי 5% בלבד, ורק הלוואות מועטות עד כה הוכרזו כאבודות, אבל אלו אינן בהכרח הלוואות אבודות משום שמהחלקה המשפטית של האגודה עושה כל מאמץ להחזרתן כולל הסתייעות במקרי הצורך בבתי משפט. המאמצים להחזר ההלוואות הללו כוללים פריסה מחדש של התשלומים, פנייה לערבים וקשר אישי רצוף בטלפון ובדואר, ומשלוח תביעות משפטיות נגד הלווה והערבים. עובדת מיוחדת במשרה מלאה מופקדת באגודה על המעקב אחר החזר ההלוואות ה"בעייתיות". עקרון מיחזור התשלומים מאפשר לאגודה לסייע לפונים חדשים.

הלוואה צמודה

ארגון התנדבותי בעיקרו מייסדה ויו"ר (בהתנדבות) של האגודה הוא פרופ' אליעזר יפה, מבית הספר לעבודה סוציאלית באוניברסיטה העברית בירושלים, שפיתח את נושא חקר הפילנתרופיה, ארגוני מלכ"ר וההתנדבות בישראל. גם כל יתר חברי ההנהלה (אדוארד כהן, ברוריה מולר, חיים נוימן, ד"ר יהושע ספיר, ד"ר יחיאל עוזרי, אביגדור רוסמן, עובדיה שרגאי) עובדים בהתנדבות ונפגשים מדי חודש כדי להחליט על מדיניות האגודה, וכדי לאשר בקשות להלוואות חדשות. בהנהלת האגודה חברים אנשי עסקים, אקדמאים, עקרת-בית, אנשי מקצוע ושני מנהלי קרנות ישראלים. אחד מחברי ההנהלה מכהן כגזבר בנק טפחות למשכנתאות ואחר היה הנספח הכלכלי בשגרירות ישראל בלונדון. כולם אזרחים גאים בתפקידם בניהול האגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית. לצוות האגודה חלק חשוב ביותר בפיתוח האגודה והיחס החם לפונים. בנוסף לצוות עובדים קטן ישנם כעשרים מתנדבים קבועים באגודה. גב' יונה כהן היא מנכ"לית האגודה, והסמנכ"ל הוא עו"ד יוסף רוזן. משרד האגודה ממוקם בירושלים, אך האגודה נותנת הלוואות לאזרחים בכל הארץ, בעיקר יוצאי צבא, על מנת שיסייעו לעצמם להיחלץ ממצוקה כלכלית זמנית. צוות העובדים מתייחס לכל הלווים בכבוד והערכה. האגודה הנה כלי כלכלי אמין ויעיל, והצליחה ליצור שותפות עם תורמים כדי לסייע לנזקקים בצורה ייחודית, ועל-פי מיטב המסורת היהודית והפילנתרופיה המודרנית. אין זו צדקה אלא סיוע כלכלי קונסטרוקטיבי לאנשים במשבר כלכלי זמני.

הלוואה ברגע

אחריות ודיווח משרד האוצר מכיר באגודה כמוסד ציבורי ומלכ"ר, והיא בעלת פטור לתרומות לפי סעיף 46 של פקודת מס הכנסה ואישור ניהול תקין במשרד המשפטים. רואה החשבון שלה הנו ויקטור מימון, רו"ח מוסמך ומנוסה בנושא המלכ"רים. האגודה פיתחה תוכנת מחשב מעולה לצורך רישום, מעקב וניהול ההלוואות, התרומות וניהול חשבונות. האגודה הישראלית להלוואות ללא ריבית היא עצמאית לחלוטין, אך יש לה חלק בהקמת האגודה הבינלאומית להלוואות ללא ריבית (International Association of Hebrew Free Loans) שהיא חברה בה. כ- 170 תורמים הקימו באגודה קרן על שמם (Named Loan Fund) ומקבלים מדי שנה דו"ח מחשב המפרט את ההלוואות שהוענקו מקרן ההלוואות שלהם באגודה, את סכום הכסף שהוחזר, ואת הסכום השוטף הזמין בקרן למתן הלוואות חדשות. כל תורם יכול להקדיש את הקרן על שמו, לזכר או לכבוד קרוב משפחה או לכל מי שיבחר. בראש הטופס לבקשת ההלוואה מופיע שם התורם ומספר הקרן שלו. הכסף בחשבונות קרן ההלוואות מנוצל וממוחזר לנצח למטרת הלוואות משום שהחזרי ההלוואות חוזרים לחשבון ומיד מוּצאים ממנו וממוחזרים להלוואות חדשות. זהו יופיו של רעיון ההלוואה ללא ריבית, בנוסף לרעיון הבסיסי של היהדות ושל הרמב"ם: לאפשר לאנשים לעזור לעצמם תוך שמירת כבודם וערכם העצמי. כאמור, קרנות הלוואה מתמידות (Named Funds) אלו הן דרך מעולה לזכור ולהיזכר, ואנשים, קרנות וארגונים רבים "פתחו" קרן להלוואה ללא ריבית על שמם באגודה במשך חייהם או בצוואתם. סכום התרומה המינימאלי הדרוש לפתיחת קרן באגודה הוא כיום $5,000 אך ישנן קרנות שנפתחו עם תרומה של מיליון או שני מיליון דולר או יותר. זוהי דרך חשובה ויעילה ביותר לסייע לנזקקים, ומאפשרת לאגודה להתמודד עם מספר הבקשות ההולכות ומתרבות לקבלת הלוואות. חלק גדול מהתורמים הם ישראלים והאחרים באים מכל ארצות העולם.

הלוואה לחיילים

אשראי בנקאי הנו צורת האשראי הנפוצה ביותר בשימוש משקי הבית בכלל והעסקים בפרט. אופן החיוב משתנה בין מיני האשראי השונים ואף שמותיהם של סוגי האשראי מגוונים. אך דבר אחד משותף לכולם. אתה תמיד משלם הרבה יותר ממה שקיבלת... על אחת כמה וכמה נכון הדבר כאשר אתה מפגר בתשלום.

הלוואה ללימודים

כאן בא לידי ביטוי מרכיב הריבית - "המחיר של הכסף", המבטא את הזמן החולף בין קבלת ההלוואה לפירעונה בגינו מפצה הלווה את המלווה- שכן אדם יעדיף לקבל שקל היום על פני קבלת אותו שקל בעוד שנה- משמע, שקל היום שווה יותר שמאותו שקל בעוד שנה גם אם מתעלמים ממרכיב האינפלציה. גובה הריבית מבטא את הסיכון הגלום בעסקה, שכן הבנק מחד, אינו רוצה לשים כספו על קרן הצבי ולהלוות כספים ללווה בעייתי שאין סיכוי שיוכל לעמוד בהחזר, ומאידך רוצה הבנק לתת כמה שיותר אשראי בריבית גבוהה ככל הניתן על מנת להגדיל את המרווח הפיננסי שלו (הפער בין הריבית שהבנק משלם על פיקדונות לחוסך לבין הריבית אותה הבנק גובה מהלווה על הלוואות שנתן ללווה). סוגי האשראי הבנקאי - סקירה קצרה ולא ממצה של סוגי ההלוואות הנפוצים: (כמובן שכל סוגי ההלוואות יכולים להינתן במטבעות שונים, המקבילים על פי רוב למטבע הפעילות של הפירמה או במקרה של עסקת חיסוי, למטבע הנכס עליו אנו מגינים או שבגינו לקחנו את ההלוואה)

הלוואה וחיסכון

1. האוברדראפט המוכר לכולנו- משיכת היתר- צורת מימון נפוצה אם כי לא אופטימלית. 2. הלוואת "און קול"- הלוואה קצרת טווח המשמשת לגיבוי תזרים המזומנים במהלך העסקים השוטף. 3. הלוואה עפ"י לוח שפיצר (לוח סילוקין)- משמשת לרוב בהלוואות ארוכות טווח כגון הלוואה לרכישת דירה. המדובר בהלוואה בה התשלום הנומינלי קבוע, כאשר הוא מורכב מריבית בגין יתרת הקרן ההולכת ופוחתת ע"פ התקופה. 4. הלוואה בקרן קבועה- הלוואה בה חלק התשלום החודשי המשולם ע"ח הקרן הינו קבוע, בניגוד ללוח שפיצר בו מרכיב הקרן מסך התשלום הקבוע הולך וגדל ע"פ התקופה.בהלוואה כזו יתרת הקרן פוחתת מהר מבהלוואה עפ"י שפיצר וסך הריבית המשולמת הנו קטן מאשר בשפיצר. 5. הלוואת בלון (בולט)- בה משלמים את הקרן או את הקרן ואת הריבית בתום התקופה- מתאימה בעיקר כאשר מצפים לקבל סכום ממימוש נכס כלשהו בתום התקופה כאשר עד לפירעון לא משלמים דבר או משלמים רק את הריבית. 6. הלוואה עומדת ? ההופכת למענק בהתקיים תנאים מסוימים.

הלוואה בשוק האפור

ריבית הפיגורים המשולמת בגין פיגור בפירעון הלוואה תלויה: 1. במידת הפירוט בהסכם ההלוואה. 2. בחוקיות שיעור הריבית בהסכם ( אי אפשר לדרוש ריבית שונה מזו המוגדרת בחוק לגבי סוג הלוואות מסויים). 3. במטבע בו נקובה ההלוואה. 4. בתדירות צבירת הריבית. לכל סוג הלוואה שיעור ריבית כללי או ספציפי, כקבוע בחקיקה, בתקנות ובפסקי הדין המתאימים ויש לבחון בדקדקנות כל מקרה לגופו. יש והבנקים גובים ריבית פיגורים שלא כדין, בגין חלק ההלוואה שטרם עמד לפירעון, ולפיכך, טרם חל פיגור בפירעונו. מדובר בסכומים שעלולים להיות מהותיים ולכן מומלץ תמיד לבדוק את נכונות חישובי ריביות הפיגורים ואת חוקיותם ולא למהר ולחתום על הסדר חוב טרם קבלת יעוץ בנושא

הלוואה מבנק

טופס הלוואה

הלוואה מהירה

הלוואה לסטודנט

הלוואה עסקית

החלטות כלכליות רבות נשענות על סיסמאות ריקות מתוכן. להלן אמירות שנשמעות מאד מלומדות בשיחות יום שישי אבל אין בהם כל אמת כלכלית:

הלוואה לחתונה

"שמנהל הבנק ידאג" משפט אופייני למי שמתקרב למסגרת האשראי שלו או שלקח על עצמו הלוואה גדולה. מנהל הבנק שלך ממש לא מודאג. ברגע זה ממש הוא מעביר את הטיפול לעורכי הדין, וכשתקבל דרישה לפרעון כל החוב תוך 7 ימים, תבין שמנהלי בנקים אף פעם לא מודאגים. "ללא הצמדה" באינפלציה של אחוז וחצי לשנה אין משמעות כלכלית לפריסה לששה תשלומים ללא הצמדה. אבל הסוחרים ממשיכים לפתות אותנו ב"ללא ריבית וללא הצמדה", כאילו שאנו חיים בשנות השמונים וכל חודש המדד עולה ב10%. "ללא ריבית" שיקום בית העסק שפורס לעשרים וארבע תשלומים ולא מגלגל עלינו את הריבית שהוא צריך לשלם לבנק על המימון. כשעלות המימון היא 12 אחוזים שנתית, עלותה של פריסת תשלומים ל 48 תשלומים היא מעל 25 אחוז. באמת מישהו מאמין שבעל הבית השתגע ולוקח את פער המימון על עצמו?

הלוואה דולרית

"המינוס עוזר לגמור את החודש" ולכן מותר לצרוך גם כשההכנסה אינה מאפשרת. למי שחי עם מינוס יש הוצאה קבועה על ריבית, האוכלת חלק מההכנסה החודשית שלו. מקבלים את המינוס פעם אחת בחיים ויש כאלו שגוררים אותו כל החיים. האמת הכלכלית היא: בגלל ההוצאה הקבועה על הריבית, מי שבמינוס קשה לו יותר לגמור את החודש. "בתשלומים יותר קל" ולכן מותר לקנות סלון ב 24 תשלומים גם כשאתה חנוק מהלוואות. למה? חולצה שעלתה 300 ? עולה פחות אם מחלקים לשלושה תשלומים? קל פסיכולוגית, אבל הפריסה לתשלומים חסרת כל ערך כלכלי בעידן של אינפלציה נמוכה. השאלה "לכמה לחלק לך" כבר הפכה לחלק מחוויית התשלום בקופה. יש המגדילים לעשות ומחלקים את קניית המזון החודשית לתשלומים. אבל בפועל הם משלמים גם את התשלום שמלפני חודש וגם את זה מלפני חודשיים, והתשלום שיורד כל חודש הוא בדיוק סכום הקניה החודשית. אז מה יותר קל בזה?

קבלת הלוואה

"בלי הלוואות אי אפשר להתקדם בחיים" עסקים ממנפים פעילות בעזרת הלוואות. אם הרווח גדול מעלויות המימון אז זה משתלם. אבל משקי הבית לא ממנפים עסקאות, הם צורכים. וכשאתה לוקח הלוואה לקניית מקרר אז הוא עולה לך יותר. מי שמשתמש בהלוואות כדי לממן את הצריכה שלו מתקדם אמנם יותר מהר, בטווח הקצר, אך בחשבון הסופי בגלל עלויות המימון הוא מתקדם פחות. "חבל לזרוק כסף על שכר דירה" אבל לזרוק כסף על ריבית המשכנתא לא חבל? זוג צעיר שיגור בשכירות בדירה צנועה, יגדיל את ההון העצמי שלו, וייקח משכנתא יותר קטנה, במקרים רבים ירוויח. שכר הדירה שהוא "זרק" יהיה קטן בהרבה מהריבית שהיה "זורק" אם היה קונה דירה ללא הון עצמי. "מחירי הדירות בישראל תמיד עולים" ולכן כדאי לקנות דירה ולא להמתין. משנת 1997 ועד שנת 2006 רוב הדירות בישראל דווקא השילו מערכם 20-30 אחוזים, אבל למה לנבור בנתונים סטטיסטיים אם יש סיסמא שמצלצלת כל כך טוב ומאפשרת לאמא הפולניה לשכנע את הילדים לקנות דירה מיד אחרי החתונה, כדי שיהיו כבר "מסודרים"?

הלוואה מתגלגלת

"דירה היא נכס" מחיר דירה ממוצעת בישראל היא 150 אלף דולר. משכנתא ממוצעת עומדת על 100000 דולר, ועלות הריבית של המשכנתא יכולה להגיע לכפול מהקרן. אז קנינו דירה ששווה 150 אלף דולר ושילמנו עליה250 אלף דולר טבין וטקילין. כרישי נדל"ן כבר לא נהיה, אבל יש לנו תחושה של "בעלי בתים", ויש לנו נכס שרשום על שמנו וזה מה שחשוב, כי "דירה היא נכס". ההגדרה הכלכלית של נכס היא "משאב היוצר פירות כלכליים נוספים לבעליו". הבית בו אתה גר אינו יוצר לך הכנסה נוספת ועל כן אינו נכס. "מי יודע מה יהיה מחר" ולכן לא חוסכים לעתיד. למה לחסוך לפנסיה אם כל יום מתפוצצים פה אוטובוסים? טיעון לא משכנע במדינה שתוחלת החיים בה היא השישית בעולם. אבל תחושת הארעיות והסכנה המיידית נותנת לגיטימציה לחגוג כאילו אין מחר, וכל מה שקשור להערכות עתידית מקבל עדיפות משנית מול הוצאות המיידיות. כך בפנסיה, כך בחסכונות לילדים, כך בביטוחים סעודיים. מצד שני, אם אנו לא יודעים מה יהיה מחר, מדוע רק לאחוז אחד מהאוכלוסייה יש צוואה? (שזהו מסמך משפטי-כלכלי בעל חשיבות גדולה, אבל מיד יצוץ הטיעון המשכנע שלא כדאי לעשות צוואה נגד עין הרע...) "החינוך של הילדים לפני הכל" חסר 400 ? לשני חוגי העשרה. האם נוותר על הסלולרי לטובת החינוך? צריך לחסוך 200 ? כל חודש כדי לממן שכר לימוד במכללה. האם נוותר על פיצוחים בשבת? מקטרים על רמת החינוך הנמוכה בישראל, אבל לא לוקחים מורה פרטי. נכון, עדיף היה אם היינו מקבלים פתרונות מהמערכת הציבורית, אבל אם זו לא ממלא את תפקידה, האם החינוך של הילדים כבר לא חשוב, כבר לא לפני הכל?

הלוואה לקניית רכב

"הצ'קים מהאורחים יכסו את האירוע" אגדה עירונית שאין מאחוריה בסיס לוגי. אתה מוזמן אלי, אחרי חודשיים אני מוזמן אליך. נתת לי 500 ?, אחרי חודשיים החזרתי לך בדיוק את אותו הסכום. אם זה לא היה מגוחך הייתי מחזיר לך את אותו הצ'ק ממש שאתה נתת לפני חודשיים. בסופו של דבר אני מימנתי את האירוע שלי, אתה את שלך, והיחידי שהרוויח זה בעל האולם. הוא גורף את כל הקופה בעוד אנחנו עסוקים בלהעביר צ'קים מאחד לשני. "באוכל לא חוסכים" ולכן ממלאים את העגלה בסופר בלי חשבון. כשאתה מוציא בקניון 300 ? אתה חושב פעמיים. בסופר אתה מוציא 3000 ? ללא הנד עפעף. כי בקניית אוכל יש לגיטימציה. משפחה ישראלית ממוצעת מוציאה על מזון פי שתיים ממה שהיא זקוקה לו באמת. חטיפים, רטבים, עוגות, מסטיקים, משקאות קלים וכד' הם לא מזון, אבל כמעט כל משפחה קונה אותם. אין בכך פסול אם יש לך כסף, אבל אם בגלל זה אתה באוברדרפט, או לא חוסך לעתיד, כדאי לבדוק שנית מה נכנס לעגלת הסופר שלך. כבר ראיתי משפחות שהגיעו לפת לחם בגלל ש"באוכל לא חוסכים".

קרן הלוואה

"מתחתנים פעם אחת" ולכן מותר לממש את כל הפנטזיות בחתונה, גם אם צריך לקחת בשביל זה עוד משכנתא. 30% מהמתחתנים יגלו שהם יתחתנו גם פעם שניה, חלקם אפילו פעם שלישית. 70 האחוזים האחרים יגלו שהתאמת צבע מפות השולחן לצבע הזיקוקים לא תורמים בהכרח לאושר בחיי הנישואין, ולמרות שמתחתנים פעם אחת - חתונה עם תקציב מנופח אינה בהכרח שמחה יותר או מכובדת יותר מחתונה עם תקציב צנוע, לעיתים נדמה שההפך הוא הנכון. "הכל כלול" חוץ מקניית מזוודה חדשה, מונית לשדה התעופה, אקסטרות בחדר המלון, שתייה לילד שצמא, קניות בדיוטי-פרי, בשוק שבעיירה הקרובה, בחנות המזכרות של המלון, שלא לדבר על מתנות לאלו שנשארו בבית. הכל כלול אבל אל נתפלא שהדיל המטורף לאנטליה ב 295 דולר עלה לנו בסופו של דבר 700. מעתה אמור: "הכל כלול אבל המחיר הסופי כפול".

הלוואה ישירה

"כדאי להשקיע בתשתית" ולכן כשקונים דירה חדשה כדאי להחליף את המטבח, את הברזים של הקבלן, להוסיף 50 שקעי חשמל, ולעשות הכנה לכל מערכת אפשרית ששמענו עליה, ולהגדיל בשביל זה את המשכנתא. בחלק גדול המקרים זוהי שטות כלכלית, כי הריבית על המשכנתא מכפילה את עלות המימון, וכך העלות האמיתית של השקע שהוספת אינה 150 ? אלא 300 ?. עם חלק גדול מהשינויים בתשתית הבית כדאי להמתין. חלקם יתגלו כמיותרים, נגלה שאפשר לחיות גם בלי אופציה לכבות את האור במסדרון מהשלטר שעל יד המיטה, ובשביל מה בכלל רישתנו את כל הבית בחוטים כשאופציית ה"בלוטוס" הפכה לזמינה.

הלוואה לעסקים קטנים

"כדאי לקנות במבצעים" ולכן, גם כשבאנו לקנות 4 בטריות, נקנה חבילה של 30 בטריות שעולה רק כפול. נכון, המחיר לבטריה הרבה יותר נמוך, אבל מי צריך 30 בטריות? באת לקנות 4. השאר יאבדו או יתקלקלו. נכון, לעיתים כדאי (טיטולים, למשל), אבל רוב מבצעי ה 1+1, ה"תקנה שניים תקבל שלישי חינם" ודומיהם נועדו לפתות אותך לקנות מה שאתה לא צריך או להגדיל את הרכישה. "אין לו שוק" אם המחירון של הרכב אמור לשקף מחיר שוק, סביר היה להניח שחלק מהעסקאות היו מתבצעות במחיר נמוך יותר וחלק במחיר גבוה יותר. הצחקתם את המחירון, שנותן מחירי גג לפתיחת המו"מ, ומהם רק יורדים. השאלה לכמה. אם הרכב "שומר" על ערכו אז יורדים מעט, ואם הוא אינו שומר על ערכו אז יורדים הרבה, אבל תצליח למכור, תמיד. זו רק שאלה של מחיר. קנית רכב במאה אלף ?, אחרי 6 שנים המחירון שלו יהיה 40. שמר על ערכו - תמכור אותו ב 38 . לא שמר, תמכור ב 35. הפרש של 500 ? לשנה, שהם 2 אחוז מההוצאות השנתיות על הרכב. אבל יש רבים שהשיקול של "שומר על הערך" הוא שיקול כלכלי מוביל בשבילם. "סלולרי לילד, בשביל הביטחון" עוד שבוע מתחילה שנת הלימודים, ומאה אלף תלמידים חדשים יצעדו לכתה א' בפעם הראשונה. חלקם יהיו מצוידים בטלפונים סלולריים. בשביל מה? "בשביל הביטחון" יענו ההורים, " במצב הביטחוני בארץ כדאי שיהיה לילד טלפון סלולרי". בסוף השנה, אני מציע להורים, בדקו את כמות השיחות ה"ביטחוניות" שהילד דיבר. לטלפון הסלולרי של ילד בכתה א' אין משמעות ביטחונית, והאמירה הנ"ל באה להצדיק את רכישת המכשיר כדי שנוכל לדעת כל רגע מה הילד עושה ואיפה הוא נמצא, או כדי להצדיק רכישת סלולרי "כי לכולם יש ואני לא רוצה שהילד שלי יהיה חריג". "כדאי לקנות דולרים" שריד לתקופת הפיחותים הבלתי צפויים, נחלת המאה הקודמת. בעשרים השנים האחרונות שער הדולר עלה אומנם פי שבע, אך המדד הכה אותו שוק על ירך. אז אסור להתעלם מהדולר כאפיק השקעה, אחד מני רבים, אך מי ששומר עדיין מתחת למזרן את השטרות הירקרקים כי "כדאי להשקיע בדולרים" יגלה שהיו לו הזדמנויות השקעה רווחיות יותר, וכדאי לו לגוון, לחדש ולשנות מעט את מבנה תיק ההשקעות שלו. (גם יותר קשה לעכברים לכרסם תעודת סל או קרן נאמנות).

הלוואה לרכישת דירה

מעטים האנשים היכולים לנהל חייהם ללא שימוש בשירותים הבנקאיים. אחד מהשירותים הבנקאיים הנצרכים ביותר הנו שירות האשראי, בו אדם קונה כסף מהבנק, תמורת תשלום ריבית. שתי צורות עיקריות לצריכת אשראי בנקאי: הלוואה ומסגרת אשראי, וטרם צריכת האשראי, יש לחשב היטב מהי העלות הכוללת של כל אחת מהן. ברם, מאמרנו זה לא דן בצד הכלכלי של צריכת האשראי, אלא בפן המשפטי, בסיטואציה בה הבנק מחליט לסגור את "ברז" האשראי. לצרכן הפרטי ? המשמעות אינה רק ירידה ברמת החיים, אלא חשש לאי כיבוד שיקים, והסתבכות כלכלית ? משפטית. לצרכן העסקי ? המשמעות עלולה להיות קטסטרופאלית, גרימת נזקים עצומים ובלתי הפיכים, עד כדי הריסת מפעל חיים, פיטורי עובדים וכדו'. מתי, אם כן, זכאי הבנק להפסיק את האשראי, ואימתי ייחשב מעשה זה כמעשה פסול, בו עליו לפצות בגין הנזק שגרם. הכלל המשפטי קובע שאין לאלץ בנק לתת אשראי ו/או להמשיך במתן האשראי ללא הגבלה: עצם מתן האשראי, גובהו, תנאיו וזמן משך האשראי - נתון לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. לא רק זאת, הסכמי בנק - לקוח (כן, אותן שורות קטנות וצפופות עליהן אנו חותמים, ואיש אינו קורא...) מכילים תנאים חד צדדים, המתירים לבנק, בקרות אירועים מסוימים, להפסיק האשראי ו/או להעמיד הלוואות לפירעון מיידי, ולעיתים אף ללא מתן הודעה מוקדמת.

פרעון הלוואה

בתי המשפט נוטים ליתן תוקף משפטי לסעיפים אלו, וכל אימת שלקוח הפר את תנאי ההסכם ו/או האשראי ? קמה זכות הבנק להשתמש בזכויותיו שלו ולהפסיק את האשראי. יחד עם זאת, נוכח הכח העצום שבידי הבנק, והחשש להפעלה שרירותית של כח זה, הרי שבמקרים הראויים יבחן בית המשפט לא רק אם הלקוח אכן הפר את תנאי ההסכם, אלא אף את סבירות פעולת הבנק, ותום לבו בהחלטתו לסגור את ברז האשראי. כל אימת שיתברר כי הבנק הפעיל את זכויותיו בשרירות, בחוסר תום לב, או שלא בזהירות המתבקשת, הרי שבנק יידרש לפצות את הלקוח על נזקיו. נדגיש, כי בשנים האחרונות מתחזקת מגמת בתי המשפט לקבוע ? לאור פער יחסי הכוחות שבין הצדדים - כי מערכת היחסים בין בנק ללקוחו הינה מערכת יחסים מיוחדת, החורגת באופייה מחוזה מסחרי רגיל. כך נפסק כי לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומעמדם הדו-מהותי של הבנקים כבעלי אופי פרטי וציבורי, יש להרחיב את היקף החובות המוטלות על הבנקים כלפי הציבור הנזקק לשירותיהם, ולזכויות הקניין של לקוחות הבנקים. במסגרת הלכות אלו, הוטלו על הבנקים חובות מיוחדות, כגון: חובת הנאמנות, חובת הגילוי, חובת זהירות, וחובת תום לב מוגברת. המבחנים העיקרים לבחינת סבירות ביטול האשראי הנם: האם חל שינוי מהותי לרעה במצב הלקוח, שהצדיק פעולה דרסטית זו האם ניתנה ארכה סבירה ללקוח להתארגן למצבו החדש, נטול האשראי. אם לא ניתנה אורכה ? היש לכך הצדקה.

הלוואה דחופה

נציין, כי אכן ישנם מצבים בהם אין זה סביר לתת ארכה ללקוח. כך, למשל, כשיש חשש אמיתי ומבוסס לקריסה כלכלית מיידית, או אירוע משפטי חריג (כגון::צו כינוס נכסים), הרי שאלו מצדיקים פעולה דחופה של הבנק לשם הגנה על כספו מפני כל סיכון אפשרי. לעומת זאת, כאשר התברר שהבנק נהג בחוסר תום לב (כגון: מנקמנות או משיקולים זרים), בחוסר סבירות או בחוסר זהירות (לדוגמא: ביטול האשראי ללא אירוע כלכלי/משפטי חריג שהצדיק זאת, או ביטול האשראי ללא מתן אורכה סבירה להתארגן) , הרי שנפסק, לא אחת, כי התנהגות הבנק גרמה לנזק ללקוח, והבנק חויב לפצות בגין הנזק שגרם נוכח הפסקת האשראי הבלתי מוצדקת, לרבות פיצוי בגין קריסת המפעל/החברה. הגם שכל מקרה ונסיבותיו הפרטניות, ניתן לומר ככלל, כי הבנק אינו רשאי לדרוש פירעון מיידי של אשראי בהעדר סיבה או גורם, ובלא שארע אירוע חריג, וכי בכל מקרה בו לא ייגרם לו נזק ? עליו לתת ללקוח ארכה סבירה להתארגן, טרם שיסגור לו את ברז האשראי. המלצותינו: 1. כשיש חשש לאירוע כלכלי/משפטי חריג, רצוי לעדכן את הבנקאי מבעוד מועד, ולבוא עם הצעות/פתרונות, ע"מ למנוע פעולה חד-צדדית של הבנק. 2. אין לעבור בשתיקה על ביטול אשראי קפריזי של הבנק, ובמידת הצורך לפנות מיידית לייעוץ משפטי הולם ע"מ למנוע התדרדרות וקריסת העסק. הערה: כתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.

הלוואה משכנתא

לרבים מאתנו משכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר שנעשה במהלך חיינו. מרבית המשכנתאות הניתנות היום על ידי הבנקים למשכנתאות ניתנות לתקופות ארוכות מה שעשוי להקשות על מוסר התשלומים העתידי ועל עליית רמת האי וודאות בתשלום החזר המשכנתא. קיימים כיום מסלולים רבים המוצעים על ידי הבנקים השונים, לא בכל בנק קיימים אותם המסלולים אם כי מרביתם זהים באופן חישובם. במאמר זה אתייחס לפאן הכלכלי מימוני של מסלולי המשכנתא. ראשית, נפתח בהגדרות: יש להבדיל בין עשרות המסלולים המוצעים לבין אופי החישוב שלהם. כל המסלולים מחושבים על פי לוחות סילוקין. קיימים כיום שלושה לוחות סילוקין כפי שיובאו להלן:

הלוואה בלי ריבית

1. לוח סילוקין שפיצר: שיטת החזר זו היא מהמצויות ביותר. על פי שיטה זו, התשלום החודשי המשולם לבנק הוא קבוע בעוד התשלום על חשבון קרן וריבית משתנים לאורך תקופת ההחזר. טעות נפוצה במקומותינו גורסת כי בשנים הראשונות משולמת רק או בעיקר הריבית. נמחיש זאת באמצעות הדוגמא הבאה: סכום של 300,000 ? שנלקח בריבית של 5% ולתקופות שונות התשלום הראשון יהיה מורכב לתקופה של 20 שנים: התשלום החודשי יעמוד על 1979 ? כאשר על חשבון הקרן ישולם 729 ? מתוכם וע"ח הריבית 1250 ?. לתקופה של 15 שנה: התשלום החודשי יעמוד על 2,372 ? מתוכו 1,122 על חשבון הקרן ן- 1,250 על חשבון הריבית. לתקופה של 10 שנים: התשלום החודשי יעמוד על 3,181 ?. על חשבון הקרן ישולם 1,931 ? ו- 1,250 ? על חשבון הריבית. נראה איפה, כי ככל שהתקופה ארוכה יותר התשלום על חשבון הריבית מסך התשלום החודשי יקטן.

הלוואה שפיצר

2. לוח סילוקין קרן שווה (קרן יורדת) על פי שיטת החישוב בלוח סילוקין קרן שווה התשלום ע"ח הקרן כל חודש יהיה זהה בעוד סך התשלום לבנק ישתנה כאשר התשלום יתחיל מהחזר גבוה וירד עם השנים. 3. לוח סילוקין בוליט (גרייס) בשיטת הגרייס לא נשלם כלל את התשלום על חשבון הקרן אלה נשלם רק את השלום ע"ח הריבית כאשר לאחר תקופה נתונה נחזיר את סכום ההלוואה שנלקחה.

תנאי הלוואה

על כל אחד משלושת הלוחות אפשר לבנות מסלול משכנתא. על הלוחות "מלבישים" את מרכיבי ההלוואה שיוצרים גם את מרכיב הסיכון (סיכון = עליית החזר החודשי). ישנם סיכונים רבים המולבשים על לוחות הסילוקין. אביא את המרכזיים שבהם: 1. סיכון הצמדה- עליית מדד מחירים לצרכן. 2. סיכון עליית פריים. 3. סיכון שינוי שע"ח (דולר, יין, יורו). 4. סיכון ריבת משתנה. רעיון המאמר הוא להבין את מרכיבי הסיכון ולהביא כלים לגידור הסיכונים אשר ישמשו את ציבור נוטלי ההלוואות. הלוואה שתילקח נכונה מבחינה כלכלית תקטין משמעותית את הוצאות המשפחה על המשכנתא.

הלוואה מידית

גידור סיכונים משמעו להבין איך נגרם כל מרכיב סיכון ואיך בעזרת כלים העומדים לרשותנו נוכל לנטרלו. לשם הבנת אופן הגידור נתחיל עם סקירה מאקרו כלכלית קצרה. ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל המוכרזת על ידי נגיד בנק ישראל בתוספת מרווח קבוע של 1.5% בבוא הנגיד לקבוע את הריבית עומדים לפניו מכלול נתונים מוניטריים- כלכליים בהם: כמות הכסף במשק, פערי ריביות בין ישראל לגושי המדינות הגדולות (יורו, דולר), ציפיות של משקיעים, צריכה פרטית ועליית מדד המחירים לאורך זמן (אינפלציה). ישנם עוד כמה פרמטרים אך לא כאן המקום לסקרם. החלטה על ריבת הפריים מושפעת, אם כן, בין השאר, ממדד המחירים לצרכן. ככל שהשינוי במדד בין חודש לחודש יהיה גדול יותר ריבת הפריים תעלה חזק יותר על מנת למנוע אינפלציה גבוהה במשק. מצד גובה ריבית הפריים משפיעה על מדד המחירים לצרכן. ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר, כספים רבים יותר יועברו לחיסכון על חשבון הצריכה הפרטית (שכן אנשים ירצו ליהנות מריבית גבוהה) הקטנת הצריכה הפרטית תקטין את שיעור עליית מדד המחירים.

הלוואה לשיפוץ

נובע אם כן, כי ריבית הפריים משפיע ומושפעת ממדד המחירים לצרכן ומדד המחירים לצרכן משפיע ומושפע מריבית הפריים. נתון נוסף שיש להביא בחשבון: התשלום על פי לוחות הסילוקין מורכב מסכום ההלוואה, משך זמן ההלוואה והריבית. ריבית הפריים הינה הריבית שנכנסת לתוך נוסחת לוחות הסילוקין וקובעת למעשה את ההחזר החודשי בעוד שבהלוואה צמודה למדד נלקח מדד המחירים ו"מולבש" על התוצאה. הבנת ההשפעות ההדדיות כמו גם אופן חישוב בין המסלולים תתרום לנו רבות בבואנו לגדר סיכונים ולחלק נכון את מסלולי המשכנתא. סיכום: מחקרים רבים עסקו בסוגיה המוניטרית של השפעת המשתנים. מן המחקרים עולה כי הגידור האפקטיבי ביותר במסלולים צמוד ריבית ופריים הינו חלוקה על פי טווח השנים. על פי הממצאים עד ל 10-12 שנים יש לקחת ריבית קבועה צמודת מדד ולתקופות ארוכות יותר יש לקחת מסלול פריים.

הלוואה מותנת

אין ספק שלהיות סטודנט בישראל זהו עסק יקר. שכר הלימוד הגבוה, בכל קנה מידה, המשולם למוסדות השונים להשכלה גבוהה - האוניברסיטאות ולא כל שכן המכללות למיניהן - מתווסף להוצאות המחיה הגבוהות ממילא ויוצר מצב כמעט בלתי אפשרי מבחינת הסטודנט הממוצע להסתדר כלכלית בכוחות עצמו. מה עושים ? ראשית, תמיד יש את הדרך הישנה והטובה של אבאמא, שישמחו לעזור, ככל יכולתם, לבן/בת המוצלח/ת שלהם. אבל, למעט שיטה פופולארית זו קיימות דרכים אחרות שיכולות לעזור לסטודנט לצלוח מבחינה כלכלית את התואר (מבחינה לימודית זה כבר סיפור אחר?): לעבוד ולעבוד קשה (כי שכר סטודנט אינו מין הגבוהים), לקחת פר""ח, ובאופן כללי - להיקרע במשך התואר. דרך נוספת היא להיעזר במוסדות הפיננסיים, היינו הבנקים, אשר מפנקים את הסטודנט הישראלי בשלל הצעות מפתות לקחת הלוואות אצלם. שיטת ההלוואה-כדי-לעבור-את-התואר היא בהחלט שיטה שראוי לשקול אותה ברצינות, אם עוקבים אחרי מספר כללים בסיסיים: כמה כסף אני צריך?

הלוואה פריים

ראשית כמובן, יש לשקול היטב כמה כסף בדיוק צריך, לא כמה כסף אני רוצה לקחת. בענייני הלוואות אסור להיות עם עיניים גדולות ויפה המתינות, הצניעות ושקול הדעת. כדאי לאמץ גישה פסימית, כלומר: לתת את הדעת דווקא על המצב הרע שעלול להיות (לאחר או במשך התואר) ולאו דווקא להתרכז באפשרויות הטובות, שיקלו על יכולת החזר ההלוואה (אם בסופו של דבר תהיו ביל גייטס מה טוב..). ככלל, יציעו לכם בד""כ יותר מכפי שאתם באמת צריכים. מגוון האופציות הוא רב ורוב הבנקים הגדולים מציעים היום אפשרות לשלם את כל התואר ע""י הלוואה. בימים אלה למשל מציע בנק מסחרי גדול בישראל עד 75,000 ש""ח בהלוואה לסטודנטים לתואר ראשון (עד 40,000 ש""ח לתואר שני), לכיסוי עלויות התואר. למרות זאת כאמור: התאימו את כמות הכסף שהינכם מתכוונים ללוות ליכולות העתידיות הצפויות שלכם ולצרכים האמיתיים שלכם. אל תקחו הלוואה שתכסה גם מותרות. מה צריך לבדוק בהלוואה?

דוגמא להסכם הלוואה

לשאלה זו אין נוסחא אחת שטובה לכל המקרים, כי מגוון ההלוואות הוא רב וכל אחד והצרכים שלו . עם זאת, הנקודות הבאות ראויות לתשומת לב מיוחדת: היכולת להחזיר את ההלוואה: יכולת חודשית ויכולת כללית לגבי הסכום כולו - כאן כל לווה צריך לברר עם עצמו מה מידת יציבות עבודתו או העבודה הצפויה לו אחרי התואר; מצבת נכסיו; ""הגב"" האישי או המשפחתי שלו, למקרה ומקור הכנסה שיש לו בעת לקיחת ההלוואה יעלם או, למשל, במקרה שיש להחתים ערבים; יכולת החסכון שלו (יכולת מוכחת ולא סתם השערות); וכו' וכו'. היכולת לפרוע את ההלוואה שלא במועדה: פרעון מוקדם הוא נתון חשוב, שניתן לא פעם לקבלו (ללא תמורה בכלל או ללא תמורה כואבת מדי). גם ללא סעיף פרעון מוקדם ניתן לפעמים לפרוע הלוואה בטרם הסתיימה, אך הדבר עלול להיות כרוך בקנס, אשר לעיתים הופך את העניין ללא כדאי. בדיקת תנאי ההלוואה מבחינה כלכלית: מי שאינו מצוי בתחום, ראוי שיתייעץ וכן ראוי שישווה בין הצעות שונות ולא ימהר לחתום על ההצעה הראשונה המוגשת לו, יהיה לבושה מפתה ככל שיהיה. שאלות כמו איזה ריבית לקחת - קבועה או משתנה, לאיזה משך לפרוס את ההלוואה, לאיזה מטבע להצמיד וכו' וכו' - הן שאלות מקצועיות, בעלות היבטים לכאן ולכאן ואין טוב מאשר להשוות בין הבנקים. בתחרות הקיימת היום השוואה כזו אינה רק מלמדת אלא גם מאפשרת בהחלט לשפר תנאים בצורה משמעותית. ככל שההלוואה גדולה יותר - בדיקה השוואתית חשובה ומועילה יותר. בדיקת הסכם ההלוואה מבחינה משפטית: כאן אני, כעו""ד, בוודאי אפתיע אתכם מאוד - אמנם תמיד כמובן עדיף להיוועץ, במידת האפשר, עם עו""ד או אף להיות מיוצג ע""י עו""ד מול הבנק המלווה; יחד עם זאת, יעוץ או יצוג כזה מהווה כשלעצמו הוצאה כספית לא מבוטלת; אך גם ללא כל קשר לעלות הכספית של היצוג המשפטי - יש לדעת: בהלוואות פרטיות בהיקפים לא גדולים יחסית, קשה עד מאוד לשנות סעיפים או תנאים משפטיים בהסכם ההלוואה, בוודאי ככל שמדובר בסעיפים מהותיים בהסכם; מדובר ב""חוזה אחיד"", כלומר חוזה סטנדרטי, מעין טופס, אשר מוגש לחתימה ע""י המלווה כמיקשה אחת והחוזה הינו חד צדדי מטבעו. ""חוזה אחיד"" הוא מונח בעל משמעות משפטית וחלים עליו דיני חוזים המיוחדים לו, אשר מגינים על הפרט-המתקשר (במקרה זה הלווה), הגנה רחבה יותר מההגנה שמעניק הדין למתקשר בחוזה ""רזגיל"" שאינו אחיד. לכן, דווקא הכנסת שינוי פה ושם בחוזה ההלוואה האחיד הזה תזיק לכם ולא תועיל !! - כלומר: אם תצליחו להכניס שינוי בסעיף כזה או אחר, שכרכם בעצם עלול להיות, בסופו של דבר, בהפסדכם, שכן יתכן שחוזה ההלוואה כבר לא יחשב, לכאורה, לחוזה אחיד והגנתכם תקופח. בדיקת המלווה: ככל שמדובר בבנק, חברת ביטוח או מוסד פיננסי מוכר, שעיסוקו בהלוואות, אין כל צורך לבדוק או לתהות על קנקנו. ברם, בכל מקרה אחר, יש לבדוק היטב מיהו המלווה, והדברים ברורים.

הלוואה וחסכון

הלוואת סטודנטים רוב הבנקים בישראל נותנים לסטודנטים הלוואות בעלות הטבות ייחודיות, כך למשל: בעוד הריבית על הלוואה רגילה עומדת כיום בסביבות פריים 3.5%-4 +%, הרי שהלוואת סטודנט עומדת על פריים + 5.0% בלבד. דוגמא נוספת: לסטודנטים נותנים בד""כ תקופת ""גרייס"" ארוכה, כלומר ניתן להתחיל לשלם חזרה את ההלוואה לאחר סיום התואר ( גרייס של 3 ו 4 - שנים!). בגדול ומבלי להיכנס לפרטים מסחריים מזהים של בנק כזה או אחר, ניתנות ההלוואות בתנאי החזר נוחים ובריביות מועדפות; לעיתים יש גם גמישות במתן בטחונות. הלוואות לסטודנטים מספקות גם מגוון אופציות רחב ותנאי החזרה שונים ומגוונים. סוגי הלוואות קיימים סוגים רבים של הלוואות, אשר מיועדות לסטודנטים, החל מהלוואה לשכר הלימוד (שנעה בין כיסוי חלקי ועד כיסוי מלא של שכר הלימוד לכל התואר) וכלה בהלוואות לכל מטרה (דיור, רכישת רכב או לכל מטרה אחרת). מעניין לציין, כי ישנם סוגים שונים של הלוואות לתלמידי פקולטות שונות (למשל, יש תנאים מיוחדים בחלק מהבנקים לתלמידי ""פקולטות נבחרות"" כגון: משפטים, רפואה, מינהל עסקים, מחשבים, הנדסת תוכנה וכו' - למעשה פקולטאות שנחשבות כפראקטיות וכמוצאות עבודה) ויש בנקים אשר עובדים בצמידות עם אגודות הסטודנטים המקומיות כדי לספק תנאים טובים יותר (לפרטים פנו לאגודת הסטודנטים במקום לימודיכם). קיימות הלוואות שצמודות למדד, והלוואות שצמודות לפריים ועוד. לסיכום, יש לבדוק היטב - בטרם לקיחת הלוואה - את יכולתכם האישית להחזירה ובמקביל להשוות בין מספר הצעות ואף לנסות לשפר את התנאים המוצעים לכם.

הלוואה לטווח ארוך

רוברט קיוסאקי, מחבר הספר "אבא עשיר, אבא עני" ודונלד טראמפ, המיליארדר הידוע, מנסים להשתתף עם הקורא בסודות ההצלחה שלהם, ולהדריך אותו איך להיות עשיר. העקרון העומד בבסיס התאוריה הוא מרובע של ארבעה סוגי מרוויחים: E – השכיר, המקבל את שכרו מאחרים, S – בעל העסק העצמאי הקטן, I- המשקיע ו-B – בעל העסק הגדול. ההמלצה היא לעבור משיטת עבודה ברבעים E ו-S לשיטת עבודה ברבעים I ו-B. לא לעבוד בשביל הכסף אלא לתת לכסף לעבוד בשבילך. לא להשקיע במניות וניירות ערך שאין לך השפעה עליהם, אלא בדברים שיש לך השפעה מלאה עליהם: נדל"ן, שדות נפט, מפעלים, סטארט-אפים שעומדים להצליח ועוד.

הלוואה קרן השתלמות

דוגמא לאיך הכסף עובד בשבילך: אתה רוצה להרוויח הרבה כסף אבל אין לכך גרוש על הנשמה. תקנה בנין גדול של, נגיד, מאה דירות להשכרה. תקבל את הכסף מהמדינה כי המדינה מעוניינת לתמוך באנשים שקונים בתים לכן אפשר לקבל משכנתא. אי אפשר לקבל הלוואה בשביל לקנות מניות או קרנות נאמנות. נגיד שזה בניין של מאה דירות שחלק מהן כבר מושכרות. אתה מתחיל לקבל כסף מהלקוחות ובכסף הזה אתה משפץ את הבניין ועושה אותו יותר אטרקטיבי כדי שתוכל לקחת שכר דירה גבוה יותר, בשכר הדירה הגבוה יותר אתה משלם את המשכנתא. בעודף שנותר לך אתה ממשיך וקונה עוד בניינים כאלה. ובכן, בנית עסק מבלי שהוצאת אגורה אחת משלך. קל מאד? לא כל כך. מי שאוהב את השקט שלו – ללכת למקום העבודה ושהמשכורת תיכנס לבנק ולהשקיע את עודף הכסף בקרנות נאמנות שמנוהלות על ידי אנשים אחרים בתקווה שערכן יעלה ויהיה לך כסף לימים קשים, זקנה, פנסיה וכו'''' – ספק אם אנשים כאלה הספר הזה יכול לשנות. הספר לא נותן ממש פתרונות אלא מציע לקורא ללמוד מקצועות פיננסיים כדי שיוכל לדעת איך להשקיע את כספו ואיך להרוויח יותר, וממריץ את הקורא לעשות זאת כדי שכל מיני אנשים אחרים, כמו מנהלי קרנות הנאמנות, לא ינצלו אותו לרעה. התמונה המתוארת בתחילת פסקה זו, של השכיר הממוצע, מתוארת על ידי המחברים בצבעים קודרים. ירידת ערך הכסף מעמידה בספק את יכולתו של השכיר להתקיים לאחר יציאתו לפנסיה. על קרנות הנאמנות אי אפשר לסמוך ומנהלי קרנות הנאמנות ויועצי ההשקעות של הבנק מבינים בהשקעות עוד פחות מהמשקיע השכיר עצמו. הספר מעורר מחשבה ומעודד לפעילות, אבל אין ספק שבשביל לעבור ממשבצת השכיר למשבצת בעל העסק הגדול צריך גם אומץ לב וגם הרבה כוח ועצבים. כל אחד יכול לתאר לעצמו את השלבים השונים של רכישת הבניין להשכרת דירות שתוארה למעלה. מה קורה בין הזמן שהעסקה חתומה לבין היום שהבנק מאשר לך את המשכנתא, ואם לא מאשר? ואם אין אנשים שמעוניינים לשכור את הדירות, מה אז? איך אתה משלם את המשכנתא? קיוסאקי וטראמפ חיים את החיים האלה בהתלהבות. אני לא בטוח שכל אחד מאיתנו יכול לעמוד בלחצים ובמתחים הללו. ייזכר כל אחד בזמן שעבר דירה, כמה מתח ועצבים מתלווים לכל השלבים השונים של העסקה. הקנייה של דירה חדשה, מכירת הדירה הישנה, כל האנשים שבאים לבית שלך, כל הדירות שאתה מחפש, הזמן בין הקניה והמכירה שאין בו וודאות שתוכל לממש את הקניה אם לא תמכור. אתה נותן את הכסף, האם יתנו לך את המפתח או ירמו אותך? השיפוץ, האם יספיק הכסף? האם יגמר בזמן עד שתצטרך לעזוב את הדירה הישנה? אין סוף לדאגות. יש מי שזה מפיל אותו לקרשים ויש מי שזה נותן לו את הטעם לחיים כמו שני כותבי הספר הזה.